Bác việc cá nhân phân lô, bán nền đất làm nhà ở cho công nhân
Mới đây, một số cá nhân là chủ các khu đất tại huyện Củ Chi, TPHCM, đã gửi hồ sơ đến Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) đề nghị chấp thuận chủ trương dự án đất nền phục vụ công nhân và người lao động thu nhập thấp dưới dạng phân lô, bán nền. Theo hồ sơ gửi đến Sở KHĐT, năm khu đất của các cá nhân, nằm tại các xã Tân An Hội, An Nhơn Tây, Bình Mỹ và Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. Trong các khu đất, có khu đất vừa thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, có khu đất lại thuộc quyền sử dụng chung của nhiều cá nhân. Loại đất gồm có cả đất ở tại nông thôn và đất trồng cây hằng năm khác. Mục đích đề xuất là xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền để công nhân, người lao động tự xây dựng nhà ở.
Liên quan đến các đề xuất trên, Sở KHĐT đã có văn bản báo cáo UBND TP. Theo đó, Sở KHĐT kiến nghị thành phố không chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của các nhà đầu tư cá nhân. Lý do, theo Luật Đất đai 2013 quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Ngoài ra, dự án phải thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định.
Sau khi xem xét 5 hồ sơ, Sở KHĐT cho rằng các dự án đầu tư theo hình thức phân lô, bán nền là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Đồng thời, phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở. Mặt khác, theo Luật Đầu tư năm 2020, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Cùng với đó, đối với dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, thuê mua thì phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này có nghĩa là đề xuất của các nhà đầu tư này thuộc trường hợp phải được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư.
Sở KHĐT TPHCM cũng đề nghị trong trường hợp nhà đầu tư vẫn muốn tiếp tục thực hiện dự án, đề nghị nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp được thành lập tiến hành lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định. Văn phòng UBND TP đã có văn bản truyền đạt chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP Lê Hòa Bình đồng ý với kiến nghị của Sở KHĐT về việc không chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đất nền phục vụ cho công nhân và người lao động thu nhập thấp theo đúng quy định pháp luật.
Cẩn trọng khi mua đất nền gắn mác dự án
Thực tế, thời gian qua rất nhiều cảnh báo và thậm chí cũng đã có nhiều khách hàng sập bẫy dự án ma khi mua những dự án phân lô đất nền tại vùng ven TPHCM. Đa phần họ là những người thu nhập thấp, thấy giá bán rẻ nên đã bỏ tiền ra mua và sau đó gặp vấn đề pháp lý.
Đơn cử như trường hợp ông D, một khách hàng mua đất nền ở xã Bình Mỹ cho biết, theo quảng cáo của cò đất, ông đã mua 1 lô đất trồng cây hằng năm có diện tích 110m2 với giá 510 triệu đồng. Đây là lô đất được ông Nguyễn Thanh T (thường trú huyện Hoài An, Bình Định) tách trái phép từ mảnh đất có diện tích 2.000m2 (thửa đất số 127, tờ bản đồ 20 ở xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi). Điều đáng nói, thửa đất trên là đất trồng cây hằng năm, thời hạn sử dụng đất đến năm 2068. Trước đó, ông T sang lại mảnh đất trên với giá 300 triệu đồng, sau đó phân hàng chục lô đất rồi chuyển nhượng cho nhiều khách hàng với giá lên đến 500 triệu đồng mỗi lô. Ông D cho biết, việc giao dịch chỉ tiến hành là ra công chứng và lập vi bằng. Tuy nhiên, sau khi mua xong ông có tìm hiểu thì được biết đây là đất trồng cây lâu năm, hằng năm nên không xây dựng được. Do xã chưa cho chuyển đổi mục đích sử dụng nên phải chờ.
Trong số các khu vực có thể nói huyện Củ Chi là một trong những điểm nóng về tình trạng phân lô bán nền tràn lan khi chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong thời gian vừa qua. Theo chúng tôi tìm hiểu thì một số khu đất ở đây đang được quảng cáo giới thiệu trên nhiều trang rao bán bất động sản với tên gọi là “dự án” rất hoành tráng. Mặc dù trong thông tin quảng cáo khẳng định khu đất đã có sổ và hoàn thiện pháp lý nhưng khi trao đổi thì môi giới này thừa nhận, khu đất chưa được tách sổ riêng từng nền tuy nhiên khách hàng “yên tâm” vì chủ đầu tư sẽ sớm xin xong trong thời gian tới. Tuy nhiên, khi tìm hiểu pháp lý thì mới phát hiện nguồn gốc của các khu đất này trước đây là của người dân được một cá nhân thu gom và hiện chỉ mới được cho phép làm cơ sở hạ tầng chứ chưa cho phân lô bán nền.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Nhã - văn phòng luật DBS tại TPHCM - người dân được thực hiện việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng phải được cơ quan Nhà nước phê duyệt. Đồng thời, khu đất đó phải hoàn thành hạ tầng, phải nộp tiền sử dụng đất, phải được kiểm tra hoàn thành hạ tầng và cấp sổ thì mới được giao dịch cho người khác. Người mua cần lưu ý, để được phân lô, chủ đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, được UBND cấp huyện hoặc tỉnh cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.
Ngoài ra, người mua phải kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đất phân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, phải kiểm tra tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế. Với những quy định trên, người mua đất sẽ đối mặt nhiều rủi ro khi mua đất nông nghiệp phân lô, mà trước tiên là không thể tách thửa và sang tên - luật sư Nhã nêu quan điểm.
