Đất xen kẹt giá rẻ mua dễ - bán khó
Tại Hà Nội, hoạt động mua bán đất xen kẹt diễn ra khá phổ biến. Loại đất này có giá rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Trên các trang mua bán nhà đất, loại đất này được nhiều môi giới rao bán với mức giá chỉ vài trăm triệu đồng cho 30 - 40m2.
Khảo sát của PV Báo Lao Động ngày 25.12.2023, lô đất xen kẹt tại phố Vĩnh Hưng (quận Hoàng Mai, Hà Nội) có diện tích 32m2 được rao bán với mức giá 450 triệu đồng, tương đương khoảng 14 triệu đồng/m2.
Trao đổi với PV, anh Nguyễn Minh Hoàng - môi giới bất động sản cho rằng, lô đất này tương lai có thể chuyển mục đích sử dụng lên đất thổ cư: "Thời điểm này, đất đang xuống giá mới rẻ như vậy. Giờ anh có thể xây dựng nhà xưởng bắn tôn, khi nào chuyển đổi mục đích sử dụng xong xây nhà thoải mái".
Một lô đất xen kẹt tại Phú Lương (Hà Đông, Hà Nội) có diện tích gần 100m2 đang được rao bán với mức giá 700 triệu đồng, tương đương gần 7 triệu đồng/m2. Xung quanh lô đất đều có nhà dân, ngõ nông. Theo lời môi giới, nếu sắp tới chuyển được lên thổ cư thì có thể tăng nhiều lần giá trị.
Giá khá rẻ nên không chỉ những người có nhu cầu mua để ở mà ngay cả nhiều nhà đầu tư cũng tìm đến mua những mảnh đất này.
Anh Lưu Trung Sơn (sinh năm 1993 - quê Phú Thọ) cho biết, nhận thấy giá đất xen kẹt thấp nên đã tìm kiếm đất xen kẹt để mua.
"Tự thấy có mối quan hệ với khá nhiều luật sư nên tôi cho rằng, việc thẩm định hồ sơ, quy trình thủ tục mua bán, chuyển đổi loại đất này có thể nhận được tư vấn và thuận lợi hơn mọi người. Tuy nhiên, một mảnh đất xen kẹt tại Hoài Đức của tôi vẫn trong tình trạng không thể làm sổ đỏ.
Giờ muốn bán nhưng chỉ viết tay mua bán nên nhiều người không dám mua. Có người chấp nhận giấy viết tay nhưng biết được mảnh đất này không xây nhà được, họ cũng từ chối. Giờ tôi có đất nhưng ở không xong, bán cũng không nổi ” - anh Sơn nói.
Tại sao khó chuyển đổi mục đích sử dụng
Theo luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh, theo Luật Đất đai 2013, không có các quy định pháp lý về khái niệm “đất xen kẹt”. Loại đất này có thể được hiểu là đất ao, vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch.
Đa số đất xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất này thường có diện tích không quá lớn. Tuy nhiên, trước sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị mới, các dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt, từ đó tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.
Để thực hiện chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở, phải thực hiện đầy đủ các bước theo quy định của pháp luật và được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong khi đó, những loại đất này có tính pháp lý khá yếu, thường không có sổ đỏ, chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn. Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch mua bán, các giấy tờ này thường chỉ ở dạng photo và đã qua tay nhiều người.
Để tránh rủi ro, luật sư Nguyễn Phó Dũng - Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, khi mua đất xen kẹt, người dân cần phải tìm hiểu kỹ tính chất pháp lý.
