Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB Law, trước đây, Luật Đất đai quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm 1 lần, căn cứ khung giá đất của Chính phủ các tỉnh thành sẽ ban hành Bảng giá đất. Bảng giá đất này là căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ, tính các khoản phí và lệ phí khác khi làm sổ đỏ... Tuy nhiên, tại Luật Đất đai mới thông qua, khung giá đất sẽ bị bãi bỏ, các địa phương được tự xây dựng, ban hành, điều chỉnh bảng giá đất.
Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành đang được áp dụng cho giai đoạn 2020-2024 và tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31.12.2025. Từ 1.1.2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng bảng giá đất mới.
Sau đó, hằng năm các địa phương sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo vị trí 1 năm một lần theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường đối với những khu vực, loại đất có biến động) thay vì định kỳ 5 năm/lần như hiện nay để phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Bảng giá đất mới được xây dựng theo khu vực, vị trí trên cơ sở việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là bảng giá đất mới sẽ tiệm cận với giá đất thị trường nên có thể tăng mạnh so với bảng giá đất hiện hành. Bên cạnh đó còn có thể xuất hiện các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Do đó, các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên bảng giá đất như tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất (nếu có); Lệ phí trước bạ nên khi áp dụng bảng giá đất mới từ 1.1.2026 thì các chi phí này đều có thể thay đổi lớn.
Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Chủ nhiệm Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai 2024 quy định rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật đất đai. Như vậy, theo quy định mới, bảng giá đất có thể làm thay đổi chi phí liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung theo khoản 41 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), nghĩa vụ tài chính phải thực hiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ; nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế xác định.
Luật Đất đai 2024 mới được Quốc hội thông qua cũng quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ đỏ) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
