PV Báo Lao Động đã có buổi trò chuyện với TS Trần Xuân Lượng - Chuyên ngành bất động sản - Trường Đại học kinh tế Quốc dân về vấn đề này.
Thưa ông, Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản?
- Việc chưa thông qua dự án sửa đổi Luật Đất đai để xem xét kỹ hơn các vấn đề ở kỳ họp tiếp theo là đúng đắn. Trong dự thảo của Luật Đất đai còn một số nội dung nếu ban hành chưa thể tháo gỡ được, cần thời gian để thống nhất. Luật Đất đai là phần gốc, thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là phần thân và ngọn. Nếu gốc chưa ổn định, chưa chắc chắn thì phần ngọn khó có thể phát triển.
Luật Đất đai chưa được thông qua sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Vì nhiều điều trong Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đều phụ thuộc theo Luật Đất đai. Ví dụ, đối tượng quản lý của Luật Nhà ở là nhà ở và những công trình trên đất nói chung. Trong khi đó Luật Kinh doanh bất động sản thể hiện thông qua các giao dịch về đầu tư, kinh doanh mua, bán… và các hoạt động dịch vụ khác liên quan đến bất động sản.
Tất cả các hoạt động, phát triển các loại dự án, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản đều phải đặt trên nền móng là đất đai và được gắn với quyền sử dụng đất. Việc khó nhất trong quá trình phát triển dự án là được Nhà nước giao cho chủ đầu tư quỹ đất sạch để phát triển dự án.
Các đối tượng trong thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc gì khi Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua, thưa ông?
- Luật Đất đai chậm thông qua sẽ ảnh hưởng đến nhiều đối tượng trong thị trường bất động sản. Đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp, nặng nề nhất là các nhà đầu tư phát triển dự án. Hiện có rất nhiều dự án đang chờ được Nhà nước phê duyệt giao đất để thực hiện. Thậm chí nhiều dự án đã được giao, thực hiện rồi nhưng còn đang vướng thủ tục chờ Luật đất đai sửa đổi để được tháo gỡ.
Việc thông qua Luật Đất đai bị lùi lại, các dự án sẽ buộc phải dừng lại và các doanh nghiệp phát triển dự án phải chịu rất nhiều hệ lụy. Dự án bị kéo dài càng lâu chi phí càng tăng cao. Ngoài việc chi phí bị đội lên, nhiều Doanh nghiệp có thể chịu rủi ro, trước đây không bị vi phạm, nhưng sau khi thông qua Luật Đất đai lại có thể bị vi phạm.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cũng bị ảnh hưởng vì hoàn toàn phải dựa vào hoạt động của thị trường, chịu sự tác động theo quy luật cung cầu của thị trường. Nhu cầu có nhưng thiếu nguồn cung, có cầu nhưng không có khả năng thanh toán hoặc còn vướng mắc thủ tục.
Mặc dù chính sách tiền tệ cũng đã được kích hoạt nhưng chưa đồng bộ, cả nhà đầu tư và người mua nhà chưa tiếp cận được nên thị trường còn tiếp tục trầm lắng. Kéo theo nhiều ngành nghề khác bị ảnh hưởng theo như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao động...
Ông mong đợi gì ở lần thông qua Luật đất đai sửa đổi tới đây?
- Tôi kỳ vọng ở lần sửa đổi Luật Đất đai tới có thể giải quyết triệt để những tồn tại của luật cũ. Thứ nhất, cần có quy định rõ ràng về phương cách thu thập dữ liệu đất đai, đặc biệt là dữ liệu về giá cả thị trường đất đai, bất động sản. Cần xây dựng Trung tâm dữ liệu quốc gia về đất đai làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất mới, xác định giá tiệm cận, định giá đúng theo giá trị thực của thị trường. Từ đó người dân được đền bù thỏa đáng, tránh tranh chấp, kiện tụng, tham nhũng gây mất trật tự an toàn xã hội, Nhà nước thu được thuế, tăng thu ngân sách từ đất đai.
Thứ hai, cần đa dạng hóa quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp không chỉ khai thác nông sản, mà có thể khai thác các giá trị khác như hoạt động du lịch, trải nghiệm sinh thái… Nếu không phải đất quốc phòng, an ninh và đất an ninh lương thực nên cho người dân đa dạng hóa mục đích sử dụng. Tuy nhiên cần có những điều kiện và các quy định cụ thể đi kèm.
Thứ ba, cần xây dựng Ngân hàng đất nông nghiệp để giải bàn toán dồn điền, dồn thửa, cánh đồng mẫu lớn… nâng cao năng suất và giá trị đất nông nghiệp, giải bài toán thực trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang lãng phí nhiều nhưng người dân không thể canh tác được. Bỏ tuy duy cũ “người cày có ruộng” thay bằng tư duy mới “ruộng cần được cày”.
