Hàng trăm dự án nhà ở chôn chân
Việc dự án có quỹ đất công xen cài rải rác đang là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp (DN) nói riêng và đặc biệt là các DN bất động sản ở TPHCM.
Trong số những trường hợp thấm “nỗi đau” này, có khách hàng mua chung cư của Novaland. Và chính chủ đầu tư này cho hay, đến nay hơn 10 dự án của Novaland vẫn chưa làm được sổ vì vướng “đất công xen kẹt”, dù có dự án chỉ vài trăm mét vuông.
Không chỉ Novaland, nhiều DN khác cũng vướng vào thế khó tương tự. Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Cty Hưng Lộc Phát tại quận 7, TPHCM, được thực hiện trên quỹ đất 52.648m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng.
Đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do “xây chui 110 căn biệt thự vì chưa được UBND TPHCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng”. Đáng nói, nguyên nhân cụ thể là dự án hiện vướng hơn 7.000m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), thị trường bất động sản gặp khó khăn rất lớn trong 2 năm 2018 - 2019, bị sụt giảm nguồn cung, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, làm cho phần lớn cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ, người nhập cư càng khó có cơ hội tạo lập nhà ở.
Do những vướng mắc về thể chế pháp luật, mà tại TPHCM, từ tháng 12.2015 đến tháng 9.2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.
Trong đó, một vấn đề gây ách tắc hàng trăm dự án bất động sản ở TPHCM được HoREA đề cập khá kỹ là vấn đề các dự án vướng triển khai do đất xen kẹt.
Nhiều rào cản được tháo gỡ
Mới đây, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý.
Theo đó, những thửa đất xen kẽ trong các dự án sẽ không phải thông qua đấu giá mà được giao, cho thuê. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho hàng nghìn dự án bất động sản đang phải “nằm chờ” vì vướng đất xen kẽ.
Tuy nhiên, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí: Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định; Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh; Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai; Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Nghị định 148 cũng đã sửa đổi một số nội dung quan trọng khác, đơn cử đó là trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định.
Cụ thể, trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất.
Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Trao đổi với Lao Động, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế - nhìn nhận, trước khi Nghị định 148 được ban hành, những mảnh đất nhỏ, xen kẹt chưa được chuyển đổi khiến nhiều đơn vị gặp vướng mắc.
PGS-TS Thịnh cho rằng, trước tiên là vướng đối với những đơn vị có mảnh đất xen kẹt, tiếp đến là các chủ thể có đất khác, họ không thể đầu tư xây dựng, muốn sang tên chuyển nhượng cũng khó. Do đó, cản trở quá trình phát triển của các dự án, cản trở quá trình cổ phần hóa của các doanh nghiệp nhà nước.
“Rõ ràng Nghị định 148 cho phép chuyển hoá các lô đất xen kẹt này, gỡ khó cho các chủ thể đang đầu tư dự án. Trong đó, gỡ khó cho cả các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa theo quy định của Nhà nước: Định giá được tài sản một cách hợp lý, góp phần định giá chính xác đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa. Đồng thời, giúp cho hoạt động đầu tư BĐS thuận lợi hơn” - ông Thịnh nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu cho biết: “Với quy định mới tại Nghị định 148 sẽ giúp giải quyết dứt điểm các vướng mắc đối với các phần đất do nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hiện nay tính riêng trên địa bàn TPHCM, đang bị ngừng triển khai và giúp tái khởi động các dự án này, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước”.
