Làm sao để tăng nguồn cung nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp?

Đỏ mắt tìm nhà giá rẻ

Trong vai người có cần mua nhà giá rẻ, chúng tôi liên lạc một số môi giới chuyên mua bán ký gửi căn hộ các khu vực Bình Chánh, Bình Tân, Gò Vấp, Thủ Đức (TPHCM) để hỏi về nhà dưới 1 tỉ đồng, nhiều người khẳng định là rất khó tìm. Bởi vì chỉ trong vòng một năm trở lại đây, nhà đất ở khu vực vùng ven đã tăng từ 30%-200%.

Gần cả năm trời lòng vòng thành phố kiếm nhà, anh Hoàng Bảy, tạm trú tại khu vực đường Liên Phường TP.Thủ Đức cho biết, anh không thể tìm được một căn nhà chung cư nào có giá trong tầm với của mình bởi mức giá thực tế luôn vượt xa giá được công bố bởi chủ đầu tư.

Từ cả năm nay anh tìm kiếm, nhưng căn hộ dưới mức 1-1,5 tỉ đồng ở những dự án mới gần như không có. “Tôi tìm ở nhiều quận, huyện nhưng tối thiểu cũng ở mức 1,9-2,5 tỉ đồng/căn chỉ 55-65m2. Chúng tôi khó kham nổi nếu vay ngân hàng vì còn rất nhiều khoản phải chi tiêu. Lương của 2 vợ chồng chưa tới 20 triệu đồng mỗi tháng cộng thêm tiền dành dụm cũng không nhiều nên với mức giá như hiện nay thật sự khó tiếp cận căn hộ nào phù hợp” - anh Bảy chia sẻ.

Câu chuyện của vợ chồng anh Hoàng Bảy không còn là nhận định trên xu hướng hay tỉ lệ cung cầu, con số cụ thể về phân khúc căn hộ bình dân đã được Sở Xây dựng TPHCM cập nhật trong báo cáo về tình hình kinh doanh bất động sản 2020.

Theo đó, căn hộ bình dân giá dưới 20 triệu một mét vuông từ 12.366 căn năm 2019 giảm còn 163 căn tương ứng tỉ lệ 1,2% năm 2020.

Cụ thể, theo số liệu thống kê gần đây của Sở Xây dựng TPHCM, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường năm 2020 đã giảm 34% so với năm ngoái, trong đó phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) giảm đến 98,7%. Trước thực trạng trên, Sở Xây dựng TPHCM nhận định, thị trường bất động sản TPHCM cơ cấu sản phẩm đang cực kỳ mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững và đảm bản an sinh xã hội. Bởi theo nhu cầu thực tế, tỉ lệ phân khúc căn hộ bình dân luôn chiếm tỉ trọng cao nhất. Nhưng thời gian qua, tỉ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1% (giảm 98,7%), chiếm tỉ lệ thấp nhất, ngược lại phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9% (tăng 66,2%), phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 25,2% lên 42,1% (tăng 16%). Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ rõ sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Không thể ép doanh nghiệp làm nhà giá rẻ

Trong bối cảnh giá nhà đất ngày càng “leo thang” tại Hà Nội và TPHCM, người có thu nhập thấp rất khó để mua được nhà ở đô thị.

Trong 3 năm qua phân khúc nhà cao cấp đang dư thừa trong khi nhà giá thấp phù hợp với túi tiền của người dân ngày càng khan hiếm.

Tuy nhiên, theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), có những doanh nghiệp chọn đầu tư dự án cao cấp, cũng có những doanh nghiệp chọn đầu tư dự án trung cấp, có giá vừa túi tiền. Không thể “ép” doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở giá thấp, mà phải xuất phát từ chính nhu cầu đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp và nhu cầu có khả năng thanh toán của thị trường.

Theo HoREA, từ thực tiễn hơn 10 năm qua, chúng ta thấy vai trò của Nhà nước trong định hướng, điều tiết nền kinh tế, nhất là trong xử lý khủng hoảng, phục hồi, phát triển sản xuất kinh doanh (trong đó có thị trường bất động sản), đảm bảo an sinh xã hội (trong đó có an sinh xã hội về nhà ở) là rất quan trọng.

“Do vậy, chẳng những cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng Nhà nước đồng hành cùng doanh nghiệp, mà doanh nghiệp cũng cần phải đồng hành với Nhà nước chẳng hạn như xem xét tăng tỉ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Dù lợi nhuận thấp, nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro, góp phần cùng Nhà nước giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp” - ông Châu chia sẻ.

Dưới góc độ các doanh nghiệp thì hoàn toàn có thể phát triển nhà ở giá thấp ở mức dưới 25 triệu đồng/m2 nếu cân đối lại quỹ đất; đồng thời thay đổi cơ chế ưu đãi về đất đai và thủ tục đầu tư để thiết kế dạng nhà ở thương mại giá rẻ.

Ông Nguyễn Văn Cường, Giám đốc kinh doanh của Tecco đưa ra quan điểm, để làm được nhà giá thấp, cơ quan quản lý cần đưa ra nhiều giải pháp. Đầu tiên là cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư khu đô thị tại các địa phương chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội (đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật) được dành quỹ đất này để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Nếu chuyển quỹ đất 20% sang làm nhà ở thương mại giá thấp thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất như đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại trong dự án.

Theo quan điểm của ông Cường, về giá bán nhà ở thương mại giá thấp cần được xem xét, điều chỉnh trong từng thời kỳ phụ thuộc theo sự biến động của thị trường.

Trong giai đoạn trước mắt, giá bán nhà ở thương mại tại các thành phố trực thuộc trung ương không vượt quá 25 triệu đồng/m2; đối với các địa phương còn lại, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2 (giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung).

Bên cạnh đó, có thể xem xét các giải pháp như doanh nghiệp khi tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư.

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết, để đáp ứng nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021-2030, TPHCM sẽ đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng; ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê.