Trong tháng 1.2020, thống kê từ các công ty chứng khoán cho thấy đã có hơn 7.000 tỉ đồng trái phiếu đã được các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phát hành để tìm vốn, chiếm hơn 50% lượng trái phiếu được phát hành trên thị trường trong thời gian này. Còn ở năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 106.531 tỉ đồng trái phiếu, đứng thứ 2 với tỷ trọng 38%. Lãi suất bình quân là 10,3%/năm. Đặc biệt, để huy động vốn, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản có cam kết lợi suất rất cao, 12 - 14,5%/năm.
Trước diễn biến tăng trưởng được xem là bất thường của hoạt động phát hành trái phiếu, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Nghị định 163/2018 theo hướng siết chặt các quy định. Phản ứng lại, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) lập tức có kiến nghị cho rằng trong quá trình quá khó khăn của thị trường từ nhiều góc độ, đặc biệt thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, chưa có các nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, do vậy không nên siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm này.
Tuy nhiên, với các chuyên gia tài chính thì có một quan điểm khác, vì độ rủi ro lớn, bởi Việt Nam chưa có đánh giá xếp hạng tín nhiệm. Chuyên gia phân tích của VCSC, ông Nguyễn Duy Phương đưa ra một thống kê lãi suất trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản dao động từ 9-14,5%. Ngoài những doanh nghiệp có thương hiệu lớn thì không ít công ty phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu, tức tài sản này phụ thuộc vào thị trường chứng khoán nên có độ biến động rất cao. Bên cạnh đó, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu đều không có ngân hàng bảo lãnh. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản lại lập lờ bằng cách nhờ công ty chứng khoán của các ngân hàng đứng ra phát hành. Ở đây, công ty chứng khoán chỉ đóng vai trò môi giới, còn các quyền, nghĩa vụ, sinh lợi hay rủi ro… đều thuộc về nhà đầu tư.
TS Trương Huy Mai, RMIT phân tích việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chắc chắn sẽ có rủi ro cho thị trường bởi những trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản phát hành ra chủ yếu là bán cho khách hàng cá nhân. Rủi ro nằm ở vấn đề là năng lực thực sự và tính khả thi của dự án mà người ta huy động vốn. Cái khó là dự án bất động sản thường là trong tương lai, rất khó đánh giá hết được tính khả thi và hiệu quả của nó nên người dân mua trái phiếu phải chấp nhận mua rủi ro đó.
Các chuyên gia của Công ty chứng khoán SSI cũng đưa ra cảnh báo, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro nên cần sớm có sự tăng cường giám sát từ các cơ quan quản lý để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.
“Sự hấp dẫn của trái phiếu là lãi suất cao và điều đó khiến các nhà đầu tư bỏ quên đi câu chuyện rủi ro rằng chẳng may kinh tế gặp cú sốc nào đấy, doanh nghiệp không trả được nợ thì hệ lụy là nhà đầu tư phải chịu mọi rủi ro”, ông Nguyễn Duy Phương, chuyên gia của CTCK VCSC cảnh báo.
