Giải quyết những vướng mắc cũ
Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt đối với phát triển kinh tế - xã hội với những thay đổi mang tính căn bản khi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần, thay vào đó là UBND tỉnh công bố hằng năm vào đầu năm. Việc bỏ khung giá đất, đưa giá đất được định giá theo nguyên tắc thị trường, từ đó xóa bỏ những bất công trong các quan hệ sở hữu của các chủ thể gồm người dân - nhà đầu tư - nhà nước.
Trước đó, quá trình triển khai Luật Đất đai 2013 và cả trước nữa cho thấy những bất cập trong việc thu hồi, đền bù, gây ra chênh lệch địa tô bất thường, từ đó không tối ưu hóa được hết nguồn lực từ đất đai.
Bản thân đối tượng được cho là hưởng lợi từ chênh lệch địa tô cũng không thực sự được lợi khi quá trình kiện tụng, thanh kiểm tra kéo dài làm gia tăng các chi phí, triệt tiêu cơ hội đầu tư và hệ quả cuối cùng là mất cân đối cung - cầu sản phẩm nhà đất đang diễn ra trầm trọng như hiện nay.
Rõ ràng, việc thay đổi là cần thiết, được cơ quan quản lý Nhà nước nhìn nhận và quyết tâm thực hiện với nhiều sự thay đổi rất căn bản trong Luật Đất đai 2024 lần này, bên cạnh 2 sắc luật quan trọng khác là Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023.
Điều còn lại là việc áp dụng các luật này trong thực tế ra sao để đảm bảo tính kế thừa, giải quyết những vướng mắc cũ, nhưng không tạo khoảng trống mới, không phát sinh phiền hà mới, đặc biệt trong câu chuyện định giá đất.
Nhóm những phương pháp định giá đất đã được bàn thảo nhiều và cơ bản cho tới nay vẫn giữ được các phương pháp khoa học được quốc tế thừa nhận và áp dụng phổ biến. Đặc biệt là việc giữ lại phương pháp thặng dư là quan trọng nhất, bởi đại đa số các dự án phát triển, biến đổi, chuyển đổi mục đích các loại hình đất đai hiện nay đều phải tính toán theo phương pháp này.
Tuy vậy, vẫn còn nhiều bất cập ở góc độ đề ra các văn bản hướng dẫn gồm các nghị định, thông tư, quyết định… với việc áp dụng trong thực tiễn như thế nào. Điều này là rất cần thiết bởi khi các luật có hiệu lực sớm thì chính sách về đầu tư, kinh doanh sẽ rõ ràng hơn, song cũng không tránh khỏi những “khoảng trống” giữa lý thuyết và thực tiễn.
Không để thị trường rơi vào trạng thái chờ
Về định giá đất, vấn đề hiện nay vẫn là điều kiện áp dụng trong cách tính giá đất để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên trong quan hệ trực tiếp gồm người dân - nhà đầu tư - nhà nước và bên gián tiếp là các đơn vị thẩm định giá, tổ chức tư vấn.
Thực tế, thời gian qua, báo cáo của các địa phương cho thấy, nhiều dự án không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất, hoặc nếu nhận thẩm định thì mức giá họ đưa ra rất cao “để an toàn”. Điều này gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp, từ đó khiến nhiều dự án đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất.
Các vụ việc sai phạm đất đai xảy ra thời gian qua quy trách nhiệm rất lớn cho đơn vị thẩm định giá, khiến họ có tâm lý chung là không muốn nhận thẩm định giá đất.
Quá trình phục hồi của thị trường BĐS có thể sẽ kéo dài nếu những điểm nghẽn về pháp lý chưa được khơi thông. Thị trường sẽ rơi vào trạng thái “chờ” một khi luật đã thông qua, nhưng nhiều điểm mấu chốt vẫn còn nằm ở các văn bản hướng dẫn.
Vấn đề là, các cơ quan soạn thảo cần phân tích kỹ những góp ý của doanh nghiệp, đánh giá rõ tác động của các điều khoản khi đi vào thực tế. Lưu ý thêm từ kinh nghiệm các nước cũng như từ thực tiễn hoạt động định giá đất tại Việt Nam cho thấy, để công tác định giá đất sát với giá thị trường, cần phải hội tụ đủ nhiều yếu tố như: Cơ sở pháp lý minh bạch; có cơ sở dữ liệu, thông tin tin cậy, chuẩn xác cao; có sự giám sát, thanh tra đầy đủ.
Ngoài các vấn đề nêu trên, cũng còn một số lo ngại bởi sau khi ban hành chính thức, câu chuyện về nguồn nhân lực để đáp ứng cho thị trường định giá lấy ở đâu, khi chúng ta thay đổi từ 5 năm/lần sang định giá hằng năm?.
Công tác đào tạo, cấp chứng chỉ, thẻ hành nghề cho đội ngũ cán bộ mới phục vụ cho hoạt động định giá đất sẽ như thế nào? Trong khi đó, định giá là một chuỗi các công việc rất khó, rất quan trọng cần có chuyên môn, nghiệp vụ, cần được đào tạo, đặc biệt là việc áp dụng phương pháp thặng dư là phương pháp phức tạp nhất.
