Ông phân tích thế nào về giá thành của các dự án nhà ở thương mại hiện nay?
- Giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý.
Đáng chú ý với chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại có phần chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2.
Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này bị coi là “lợi nhuận” (dù khoản lợi nhuận này không có thực) và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên “khoản lợi nhuận” này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.
Ngoài ra, bên cạnh các phần chi phí tài chính thông thường là chi phí trả lãi vay để đầu tư thực hiện dự án, khi triển khai dự án còn có thêm phần chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án.
Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi theo quy định của Luật Thuế, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án (lại bị coi là lợi nhuận phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp).
Xin ông cho biết, vì sao hiện nay mặc dù thị trường bất động sản đang được gọi là “đóng băng” khi tính thanh khoản rất thấp nhưng giá nhà thì vẫn tăng?
- Trong quá trình triển khai dự án sẽ có rất nhiều yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại. Trước tiên phải nói đến là tiền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, phương thức thu tiền sử dụng đất (và kể cả phương thức thu tiền thuê đất kỳ hạn 50 năm nộp 1 lần) như hiện nay, làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỉ trọng lớn.
Yếu tố tác động nhiều nhất chính là thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Trong 5 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng “đất công” thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án “không vướng” mà vẫn bị kéo dài thời gian thủ tục hành chính.
Vậy đâu là các giải pháp có thể góp phần kéo giảm giá nhà hiện nay, thưa ông?
- Để kéo giảm giá nhà, theo quan điểm của tôi đầu tiên là giải pháp kéo giảm các chi phí không hợp lý trong cơ cấu giá nhà.
Thứ nhất là giảm mức thu “tiền sử dụng đất”, “tiền bảo vệ đất lúa”. Cụ thể, phía Hiệp hội đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất, góp phần quan trọng vào việc kéo giảm giá nhà ở thương mại.
Thứ hai là xây dựng “quy trình chuẩn”, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính. Đây là giải pháp rất quan trọng, góp phần kéo giảm giá nhà ở thương mại.
Thứ ba là giảm dần “chi phí không tên”. Và thứ tư là giải pháp tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Hiệp hội kiến nghị Chính phủ sớm thông qua Nghị quyết triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.
Xin cảm ơn ông!
