Quá nhiều nhà cao cấp
Tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng ngày 17.2, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho hay, thị trường BĐS đang có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, trong đó rõ nhất là thiếu phân khúc nhà trung bình, giá rẻ, thừa nguồn cung hạng sang, cao cấp.“Theo tính toán của chúng tôi, có những sản phẩm, dự án đã đủ dùng đến năm 2020. Chúng tôi đang bàn với các bộ, ngành để có phương thức kiểm soát tín dụng với BĐS cao cấp, bàn với các địa phương để kiểm soát tốt phân khúc cao cấp ở địa phương. Chúng tôi cũng đang kiểm tra các dự án sử dụng nhiều đất”, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho hay.
Với thực tế đó, người đứng đầu ngành xây dựng cam kết với Tổ công tác rằng, tới đây Bộ sẽ quyết liệt hơn trong việc giải quyết tồn tại này, đồng thời đang xây dựng đề án đánh giá tình hình thị trường, đề xuất giải pháp, cơ chế quản lý để thị trường phát triển bền vững, có hiệu quả, thông suốt hơn.
Trong những báo cáo tổng kết về thị trường BĐS năm 2016 cũng thể hiện rõ về thực trạng lệch pha cung cầu. Các báo cáo thị trường đều chỉ rõ, do quá nhiều nguồn cung nhà cao cấp nên đã xảy ra tình trạng thừa cung nhà cao cấp, và lượng người mua nhà cũng sụt giảm đáng kể. Cụ thể, Báo cáo của Savills VN cho thấy, trong năm 2016, tỷ lệ hấp thụ giảm giảm 2% theo quý và 9 điểm % theo năm đạt 31%, trong khi giá chào bán trung bình đạt 1.230 USD/m2 tăng 2% theo quý và 1% theo năm.
Nhà đầu tư sẽ xả hàng mạnh năm 2017?
Ông Hồ Bảo Hùng-GĐ bộ phận Định giá và phân tích tài chính Savills Hà Nội- nhận định, cuối năm 2016, thị trường đã có dấu hiệu chững lại, do nguồn cung ở phân khúc trung và cao cấp tăng. Theo ông Hùng, Thông tư 06 hạn chế tín dụng bất động sản sẽ ảnh hưởng nhất định tới tăng trưởng của thị trường, lo ngại lãi suất không còn hấp dẫn như trước đó sẽ tác động tới người mua nhà. Theo đó, từ ngày 01.1.2017, tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn đối với các ngân hàng thương mại giảm từ 60% xuống 50%, đồng thời hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%.Bởi vậy, ông Hùng nhận định, trong năm 2017, nhiều nhà đầu tư thay đổi chiến lược để phù hợp với tình hình thị trường.
Đại diện một chủ đầu tư cho hay, sau khi mở bán thành công hơn 1.000 căn hộ, doanh nghiệp đã ngay lập tức mở bán dự án tiếp theo dù trong kế hoạch phải giữa năm 2017 mới ra hàng. Theo chủ đầu tư này, nếu không bắt kịp thị trường thì nguy cơ ế thừa hàng nghìn căn hộ có thể xảy ra. Trung bình mỗi căn khoảng 2 tỷ đồng, ít nhất hơn 2.000 tỉ sẽ mắc kẹt. Bởi vậy, trong năm 2017, doanh nghiệp này chưa có kế hoạch mở bán thêm.
Tuy các chủ đầu tư ồ ạt bung hàng vào thời điểm từ giữa tới cuối năm 2016 tuy nhiên giao dịch thực tế vẫn không khả quan. Ước tính năm 2011 - 2015 có 200.000 căn hộ tồn kho. Hiện nay, theo thống kê sơ bộ thì cả nước có hơn 4.000 dự án, với 460 triệu m2 sàn, tương đương 3 triệu căn hộ, quy mô vốn khoảng 4,5 triệu tỉ đồng. Một điều đáng chú ý là thị trường đang có sự tham gia mạnh của nhà đầu cơ sử dụng vay ngân hàng rất lớn, và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ. Theo CBRE, trong vài năm trở lại đây, có hơn gần 60% người mua là đầu cơ. Nhưng thực tế đang diễn ra là khi bàn giao, giá căn hộ lại bắt đầu chững lại và sụt giảm.
Theo nhận định một nhà đầu tư BĐS, ở thời điểm hiện tại, giá giảm không phải do chất lượng căn hộ không tương xứng, mà là do các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng, việc cho thuê gặp khó khăn nên tìm cách thoát hàng. “Dự kiến vào năm 2017, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu thoát hàng trả nợ, khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu suy giảm”, nhà đầu tư này nói.
