126 dự án đất hỗn hợp “đắp chiếu”
Theo thống kê tại TPHCM, trong 5 năm trở lại đây, số lượng dự án bất động sản trên địa bàn liên tục sụt giảm: Nếu như năm 2016, 2017 có 130 dự án; năm 2018 có 122 dự án thì đến năm 2019 chỉ còn 22 dự án và năm 2020 có 53 dự án.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM HoREA cho rằng, nguyên nhân việc sụt giảm mạnh bắt đầu từ năm 2015 là do Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, “siết” việc lựa chọn chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Cụ thể là chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở.
Trong khi đó, thực tế loại dự án này chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường. Dự án có “đất ở và các loại đất khác” chiếm khoảng trên dưới 80%; dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp thường có quy mô diện tích lớn, chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số dự án.
Chính vì vậy, tại TPHCM có 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp không được công nhận chủ đầu tư. Dự báo con số vẫn tiếp tục tăng trong những năm gần đây.
Trong khi đó, ở Hà Nội cũng có những dự án đã hình thành và đưa dân vào ở nhưng đến nay do vướng mắc liên quan đến đất nông nghiệp nên chưa cấp sổ được cho người dân. Cụ thể, dự án Athena Complex Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội).
Trao đổi với Lao Động, đại diện Chủ đầu tư dự án này cho biết, hiện nay chủ đầu tư - Công ty 379 đã nộp đủ phần tiền sử dụng đất ở phần chung cư cho cơ quan chức năng nhưng phần đất liền kề lại vướng một số lô đất xen kẹt, đất nông nghiệp.
Theo vị này thực tế, doanh nghiệp đã thỏa thuận xong và chi trả đầy đủ tiền chuyển nhượng đất cho các chủ sở hữu và được UBND phường Phương Canh xác nhận bằng văn bản. Thế nhưng, các giao dịch trên chưa thể làm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng” do hồ sơ pháp lý của những lô đất này bị sai lệch thông tin số thửa, tờ bản đồ, sai lệch về diện tích thửa đất.
Kỳ vọng “cởi trói”
Trên thực tế, tại Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã điều chỉnh Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mở rộng công nhận chủ đầu tư nhà ở thương mại. Cụ thể công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 2 trường hợp: Nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” gồm các dự án có 100% đất ở và nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.
Quy định này đã giúp bức tranh bất động sản đầu năm 2021 sáng sủa hơn. Tuy nhiên, vẫn “bỏ sót”, không công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đây là những dự án lớn, chiếm 10% nguồn cung thị trường. Trong khi đó Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng loại đất này.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho hay, căn cứ quy định trên, nếu trong các khu đất làm dự án “có dính với đất ở” dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ “đất ở” thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; Nhưng nếu trong các khu đất hợp quy hoạch nhưng “không dính với mét vuông đất ở” nào thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Vào giữa tháng 9.2021, Văn phòng Chính phủ có văn bản truyền đạt ý kiến của Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch & Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các bộ liên quan nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, báo cáo Chính phủ xem xét quyết định. Khi thông tin Điều luật trên sẽ được sửa đang thu hút mạnh mẽ sự quan tâm của các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản…
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, hiện đang có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thiếu hợp lý.
Thực tiễn, số ít các nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại mới có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để đầu tư xây dựng dự án bởi hầu hết các dự án khu đô thị lớn thường cách xa trung tâm nơi chỉ có các loại đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Đoàn Trọng Bằng - Giám đốc Công ty Luật Black&White - cho rằng, nếu Điều 75 Luật Đầu tư 2020 được sửa đổi doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” thì vừa giải quyết được vấn đề quản lý nhà nước là quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đồng thời tháo gỡ được khó khăn cho các nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại mà chỉ có loại đất khác không có đất ở.
