Phải bồi thường cho người dân
Nếu nói không quá thì việc chậm bàn giao nhà chung cư là hiện tượng thường thấy trong việc mua bán bất động sản hiện nay. Đã có những “nạn nhân” của tình trạng này phải chờ đợi nhà đến cả thập kỷ. Họ phải đi cầu cứu nhiều nơi, yêu cầu chủ đầu tư trả nhà nhưng thường vô vọng.
Có thể kể đến như: Dự án chung cư Sky Garden Towers (115 Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội) 6 năm nay rơi vào tình trạng bất an khi công trình bị dừng thi công. Dự án Dragon Riverside Tincom Pháp Vân. Đây là dự án mà nhiều người gọi là "Tòa nhà ma" án ngữ phía Nam Hà Nội. Chủ đầu tư tiến hành huy động vốn khách hàng từ năm 2010, thế nhưng đến nay dù xây dựng cơ bản gần hoàn thiện nhưng dự án này vẫn không thể bàn giao nhà được.
Hay như sau gần 10 năm bị bỏ hoang, những khối ximăng ngổn ngang của dự án khu đô thị Văn Khê mở rộng (Usilk City) đang dần được tái khởi công.
Trước thực trạng nêu trên đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Việc chủ đầu tư chậm giao nhà theo thời hạn cam kết với khách hàng sẽ chịu phạt vi phạm theo hợp đồng mua căn hộ.
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều 22 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng: Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Còn bên mua có các quyền theo Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng: Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của luật này; Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Luật sư Bùi Đình Ứng (đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, theo thủ tục tố tụng dân sự, nếu việc tranh chấp có liên quan đến việc thế chấp dự án để đảm bảo cho khoản vay của chủ đầu tư thì đương nhiên những khách hàng mua nhà được tòa án xác định là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Các hợp đồng mua bán nhà là tài sản hình thành trong tương lai nên khách hàng yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục thực hiện hợp đồng. Còn giả sử, với trường hợp bản án tuyên ngân hàng được quyền phát mại tài sản thì dự án sẽ được chuyển giao cho ngân hàng quản lý. Khi đó, ngân hàng là bên thừa kế quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Ngân hàng sẽ phải tiếp tục thực hiện các hợp đồng mà chủ đầu tư đã ký kết với khách hàng. Khách hàng nào đang nộp thiếu thì sẽ tiếp tục nộp và khi nào dự án có đủ điều kiện bàn giao thì khách hàng sẽ được bàn giao nhà.
Thay chủ đầu tư là phương án tối ưu
Trong khi đó, trao đổi với Lao Động, Luật sư Nguyễn Đức Toàn - Giám đốc Công ty Luật Vimax Châu Á - cho rằng, trong các dự án bất động sản được chia ra làm nhiều loại dự án khác nhau. Có hai dạng chủ đầu cụ thể chủ đầu tư thứ nhất là người được nhà nước cho thuê và sử dụng quyền sử dụng đất đó. Còn chủ đầu tư thứ hai là chủ đầu tư hợp đồng hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư mà có quyền sử dụng bất động sản.
Theo luật sư Toàn, trong kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp đã huy động tiền và tiền đó có vào dự án hay không vào dự án là một câu chuyện khác. Có những trường hợp chủ đầu tư chưa được quyền huy động vốn, chưa xin chấp thuận đầu tư, hoặc xin chấp thuận đầu tư rồi nhưng trong luật kinh doanh bất động sản phải xây xong móng, hạ tầng mới được quyền thực quyền huy động vốn. Tuy nhiên dù chưa xây xong những chủ đầu tư đã huy động vốn khi xảy ra vấn đề thì thiệt hại thuộc về người dân. Bởi theo ông Toàn, khi mua người dân không tìm hiểu kỹ dự án đã đủ cấp thẩm quyền cho phép huy động vốn hay chưa…
Từ câu chuyện nói trên, vị luật sư này cho rằng, giải pháp cơ quan quản lý nhà nước đặt ra là các chủ đầu tư phải tự tìm đến nhà đầu tư mới. Ông Toàn nói nhà đầu tư mới kế thừa quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ đầu tư cũ.
“Lúc này quyền lợi của người dân (tiền của người dân đã vào dự án) thì sẽ đảm bảo bằng các phương thức khác nhau. Ví dụ như quyền được ưu tiên mua căn hộ, nhưng đảm bảo tính hiệu quả cho nhà đầu tư mới. Hai bên trả cho nhau những gì đã nhận. Lúc này chủ đầu tư mới kế thừa những gì chủ đầu tư cũ thì sẽ trả lại tiền cho người dân”, - luật sư Toàn nhấn mạnh.
Ở góc độ nếu trong một dự án mà khách hàng hợp tác với chủ đầu tư nhưng tiền không chuyển vào dự án, đó thì việc huy động trái pháp luật. Lúc này nếu chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì có thể có dấu hiệu hình sự của việc huy động vốn trái phép.
Ngoài ra, theo luật sư Toàn, người dân bị vi phạm quyền lợi thì có thể khởi kiện ra tòa. Thứ hai nếu chủ đầu tư không thực hiện chuyển giao thì theo luật đầu tư Cơ quan quản lý nhà nước có thể thu hồi và giao cho chủ đầu tư mới.
Luật sư Toàn nói thêm, trong trường hợp thu hồi là có điều kiện quy định của pháp luật. Cụ thể nếu dự án được cấp phép đầu tư, vi phạm nghĩa vụ về đầu tư, vi phạm về thời gian, tiến độ dự án… thì lúc đó cơ quan quản lý có quyền thu hồi.
“Trong các trường hợp này không thể thu bán đấu giá, chưa đủ cơ sở pháp lý để thu hồi để bán đấu giá được. Bởi lẽ, thu hồi bán đấu giá không đảm bảo tính ổn định tính trật tự xây dựng xã hội. Vì khi thu hồi phải thông qua một bản án, hoặc thu hồi và bán đấu giá xong thì cơ quan quản lý không có chức năng đảm bảo quyền lợi của người dân, không có chức năng đứng ra chia tiền cho dân. Nếu đứng ra làm như vậy thì vô hình chung là vi phạm pháp luật”, luật sư Toàn nói và cho biết thêm trong những trường hợp này biện pháp tốt nhất là thay thế chủ đầu tư mới.
