Giải bài toán tồn kho bất động sản không đơn giản

Bảo Chương |

Tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng cao trên thị trường bất động sản, dẫn đến việc xử lý lượng hàng tồn kho sản phẩm đã hiện hữu không hề đơn giản.

Hai loại tồn kho bất động sản hiện nay

Theo thống kê từ VietstockFinance, với 103 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) đã công bố Báo cáo tài chính quý III/2023 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 30.09.2023 là gần 449 nghìn tỉ đồng (tương đương hơn 18 tỉ USD), giảm 3.5% so với đầu năm và giảm 1,5% so với cuối quý liền trước.

Trong đó, 42 doanh nghiệp giảm, 14 doanh nghiệp không đổi và 47 doanh nghiệp tăng tồn kho so với đầu năm. Thống kê cũng cho thấy, trong số các doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng thì có 13 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, tính đến cuối quý III, phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Cũng cần nói thêm là hàng tồn kho bất động sản khác với các loại hàng hóa khác. Theo đó, dự án mới trong giai đoạn ban đầu, tức đã có đất sạch nhưng chưa có giấy phép xây dựng, thủ tục pháp lý chưa xong… cũng xem là tồn kho, vì doanh nghiệp đã bỏ nhiều tiền để bồi thường, mua đất.

Như vậy, có thể hình dung, tồn kho bất động sản hiện nay có hai loại. Thứ nhất là sản phẩm hình thành trong tương lai, dự án đang được chủ đầu tư thực hiện thủ tục để triển khai dự án.

Thứ hai là sản phẩm đã hiện hữu, đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa có người mua. Trong đó, điểm chung của lượng hàng tồn kho này là pháp lý của một lượng lớn sản phẩm đã cơ bản đi tới đích khoảng 70%, thậm chí có những dự án đạt tỷ lệ 80-90% và chỉ vướng ở một số khâu cuối cùng trong phê duyệt của các cấp chính quyền là có thể đưa ra thị trường.

Các doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng đưa ra nhiều giải pháp xử lý nguồn hàng tồn kho thứ hai để có thể tạo dòng tiền cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, giải bài toán bất động sản tồn kho hiện hữu là vấn đề khó.

Loại hình căn hộ chung cư - lượng tồn kho tăng mạnh

Mặc dù Chính phủ tích cực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, nhưng câu chuyện pháp lý thường rất phức tạp, không dễ giải quyết trong một sớm một chiều, do đó sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có lượng sản phẩm đủ lớn tung ra thị trường.

Thêm vào đó, dù pháp lý có được gỡ trôi chảy, điều đáng lo ngại, là đối với loại hình căn hộ chung cư, theo các báo cáo về thị trường bất động sản TPHCM, khoảng 80-90% số căn hộ mới mở bán trong quý III thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình 55-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhu cầu mua căn hộ chủ yếu tập trung sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.

Tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng cao dẫn đến thanh khoản kém cho dòng sản phẩm này. Chưa kể thị trường hiện nay giao dịch yếu, các dự án mở bán cũng chậm, khiến lượng tồn kho càng tăng mạnh. Giải pháp chấp nhận cắt lỗ để giải phóng hàng tồn kho đối với những dự án dạng này trong bối cảnh hiện nay vẫn là giải pháp khả thi nhất.

Hiện tại, nhà đầu tư bắt đầu quay trở lại thị trường và rục rịch xuống tiền tại những dự án tiềm năng, mặt bằng giá một số phân khúc cũng được điều chỉnh về mức tương đối so với giai đoạn sốt nóng. Dù vậy, do nguồn cung khan hiếm nên những dự án tốt giảm không nhiều, thậm chí những sản phẩm ở khu vực trung tâm thành phố còn tiếp tục tăng giá.

Đó là lý do, các chủ đầu tư dù khát dòng tiền nhưng cũng không thể nào dám đưa ra giải pháp giảm mức giá bán từ 30-40% mà chủ yếu là dùng các biện pháp kỹ thuật thông qua các chương trình chiết khấu mạnh mẽ để hút dòng tiền do các chi phí đầu vào đều tăng cao nên giá nhà rất khó giảm, điều này lại tác động phần nào tới việc gia tăng số lượng nhà đầu tư quay lại thị trường và sẵn sàng giải ngân.

Bảo Chương
TIN LIÊN QUAN

Cổ phiếu bất động sản đã qua thời khó khăn

Bảo Chương |

Nhóm cổ phiếu bất động sản đang chờ các chuyển biến rõ nét từ vĩ mô để có thể định hình xu hướng tiếp theo.

Doanh nghiệp bất động sản sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc

Tuyết Lan |

Để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững, doanh nghiệp bất động sản cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá.

Người mua trở lại, chủ đầu tư bất động sản chạy đua bán nhà mùa cuối năm

Bảo Chương |

TP.HCM- Thị trường bất động sản ở TPHCM đang có nhiều tín hiệu hồi sinh khi các chủ đầu tư dự án liên tục khởi công, cũng như chào bán nhiều dự án nhà ở thương mại với nhiều phân khúc khác nhau.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể nhẹ đầu với nỗi lo mang tên pháp lý

Bảo Chương |

TPHCM - Các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản thì doanh nghiệp không tính được.

Ngăn ngừa sự cố tràn dầu vụ tàu nước ngoài trôi dạt vào đảo Cù Lao Chàm

Hoàng Bin |

Cơ quan chức năng của Trung ương và tỉnh Quảng Nam đang khẩn trương triển khai các biện pháp chống sự cố tràn dầu tại khu vực tàu nước ngoài có trọng tải gần 14.000 tấn, bị trôi dạt vào bờ biển đảo Cù Lao Chàm (Hội An).

Vợ chồng cựu Giám đốc Sở Ngoại vụ phủ nhận xây nhà trái phép trên núi

Hoài Luân |

Liên quan đến vụ cựu Giám đốc Sở Ngoại vụ Bình Định xây nhà trên núi "để sống ẩn dật" gây xôn xao dư luận, mới đây, lãnh đạo UBND phường Quang Trung (TP Quy Nhơn) cho biết, vợ chồng vị này đã không thừa nhận vi phạm, dù trước đó đã bị xử phạt, cưỡng chế.

Trắc nghiệm: Cách kiểm soát làn da không bị bong tróc vào mùa đông

NHÓM PV |

Nhiệt độ, độ ẩm không khí xuống thấp vào mùa đông sẽ khiến làn da dễ bị khô ráp, nứt nẻ. Vì vậy, chúng ta cần có những phương pháp chăm sóc đúng cách để có một làn da mịn màng, ẩm mượt, bất chấp thời tiết.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khi muốn vay vốn

Bảo Chương |

Các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục kiến nghị về việc cần thay đổi một số quy định không phù hợp trong Thông tư 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2021 đang gây ra khó khăn, cản trở khách hàng tiếp cận vốn ngân hàng.

Cổ phiếu bất động sản đã qua thời khó khăn

Bảo Chương |

Nhóm cổ phiếu bất động sản đang chờ các chuyển biến rõ nét từ vĩ mô để có thể định hình xu hướng tiếp theo.

Doanh nghiệp bất động sản sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc

Tuyết Lan |

Để có thể tiến tới thời kỳ tăng trưởng và phát triển bền vững, doanh nghiệp bất động sản cần sống sót qua giai đoạn tái cấu trúc bằng mọi giá.

Người mua trở lại, chủ đầu tư bất động sản chạy đua bán nhà mùa cuối năm

Bảo Chương |

TP.HCM- Thị trường bất động sản ở TPHCM đang có nhiều tín hiệu hồi sinh khi các chủ đầu tư dự án liên tục khởi công, cũng như chào bán nhiều dự án nhà ở thương mại với nhiều phân khúc khác nhau.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể nhẹ đầu với nỗi lo mang tên pháp lý

Bảo Chương |

TPHCM - Các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản thì doanh nghiệp không tính được.