Ghi nhận từ Công ty PropertyGuru Việt Nam, thời gian gần đây xuất hiện nhiều nhóm đầu tư tìm kiếm các mảnh đất sào tại khu vực Đồng Nai, Tây Ninh, Long An và cả Bình Phước… nhằm đón đầu các thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024.
Một số khu vực tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên cũng đang được các doanh nghiệp tích cực thu gom.
Nhiều đơn vị môi giới bất động sản cho biết, hiện nhà đầu tư liên hệ tìm đất vườn, đất nông nghiệp tỉnh lân cận TPHCM đã có dấu hiệu tăng lên. Một số nhà đầu tư có nhu cầu mua các lô diện tích lớn, có vị trí gần đường và giá tốt.
Thậm chí, thị trường xuất hiện các các cá nhân, nhóm, mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao nhất là khi các Luật mới có hiệu lực từ ngày 1.8.
Luật sư Nguyễn Duy Hoàn - Công ty Luật TNHH Lawkey - cho biết, Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1.8, trong đó có những quy định mới về hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Luật đất đai 2024 đưa ra các quy định rõ ràng hơn về quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm việc bảo vệ quyền lợi của người dân về bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2025 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Từ ngày 1.1.2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ áp dụng bảng giá đất mới. Bảng giá đất mới được quy định tiệm cận với giá đất thị trường, có thể tăng lên so với hiện hành. Trong khi đó, giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể, như vậy sẽ kéo theo giá đền bù đất tăng so với hiện nay, trong đó có đất nông nghiệp.
Luật sư cho hay, điều này có thể làm tăng sự tin tưởng của nhà đầu tư vào đất nông nghiệp, từ đó thúc đẩy hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Dù vậy, cũng có lo ngại khi các quy định này có hiệu lực, khả năng tồn tại rủi ro về vấn nạn “đầu cơ” là rất lớn. Khi luật cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua đất nông nghiệp, một số người có thể lợi dụng để mua đất giá rẻ, chờ tăng giá rồi bán lại.
Theo luật sư Nguyễn Duy Hoàn, ở góc độ pháp lý, việc đầu cơ đất nông nghiệp có thể đối mặt với nhiều rủi ro. Theo đó, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ không đảm bảo giá tăng cao như kỳ vọng.
Bên cạnh đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ gặp khó khăn do quy định của pháp luật về quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ hơn.
Theo quy định của Luật đất đai, đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng liên tục có thể bị thu hồi. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng.
Nếu hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Do đó, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin về thị trường, pháp luật, các rủi ro liên quan trước khi quyết định mua bán đất nông nghiệp với mục đích đầu cơ.
