Chào nhiều lần, hạ giá vẫn khó bán
Thời gian gần đây một số ngân hàng lớn như BIDV, VietinBank, Vietcombank và Agribank đã thông báo bán đấu giá loạt BĐS là nhà máy, nhà xưởng và máy móc, dây chuyền sản xuất tại nhiều tỉnh, thành phố như: Bình Dương, TP.Hồ Chí Minh...
Đơn cử, cách đây hơn 1 tuần (10.11), Ngân hàng BIDV chi nhánh Bình Tân - TPHCM thông báo bán đấu giá BĐS lần thứ 6 với lô đất 236,2m2. Giá khởi điểm 16,2 tỉ đồng. Mức giá khởi điểm này giảm hơn 1 tỉ đồng so với khởi điểm thông báo đấu giá lần 1.
Trước đó, BIDV thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty Cổ phần Vertical Synergy Viet Nam. Tài sản thế chấp cho khoản vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại quận 1, quận 12 và quận 3 - TPHCM. Tài sản đảm bảo tại quận 1 là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 63 (tầng 1) đường Pastuer, phường Bến Nghé.
Tài sản đảm bảo tại quận 12 là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền của 12 bất động sản tại phường An Phú Đông. Ngoài ra, tài sản đảm bảo tại quận 3 là bất động sản tại địa chỉ 102 Trần Quốc Toản, phường 7. Giá khởi điểm cho toàn bộ tài sản trên là 348,3 tỉ đồng. Khoản nợ được ngân hàng nhiều lần rao bán, hiện giá khởi điểm đã giảm hơn 120 tỉ đồng so với lần rao bán hồi đầu tháng 7.
Ngân hàng cho biết tính đến ngày 14.9 tổng dư nợ của doanh nghiệp trên tại BIDV là hơn 481,2 tỉ đồng, trong đó nợ gốc là hơn 347 tỉ đồng và nợ lãi là gần 134 tỉ đồng. Như vậy, BIDV đang rao bán khoản nợ với mong muốn thu hồi lại phần nợ gốc và bỏ qua toàn bộ phần nợ lãi.
Hay trường hợp của doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng (Quận 1, TP.Hồ Chí Minh), mới đây, Agribank đã phát đi thông báo bán đấu giá lần thứ 28 với khoản nợ của doanh nghiệp này, giá trị ghi sổ khoản nợ gốc và lãi chốt vào ngày 15.10.2018 là trên 708 tỉ đồng (phần nợ gốc trên 352 tỉ đồng). Tài sản thế chấp của doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng gồm giá trị quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, diện tích 6.952,2m2, thuộc thửa 155, tờ bản đồ số 9 xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP.Hồ Chí Minh.
Điều đáng nói, ở lần phát mại này, Agribank chỉ đưa ra mức giá là 352 tỉ đồng, bằng đúng phần dư nợ mà doanh nghiệp này đã vay, phần lãi phía ngân hàng không thu được bất cứ đồng nào. Trong khi đó, trong lần thông báo đấu giá vào năm 2018, Agribank đưa ra mức 405 tỉ đồng.
Thẩm định để giảm thiểu nợ xấu
Chia sẻ với Lao Động, chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển cho rằng, khi ngân hàng phát mại công khai thì không còn là giá thị trường cạnh tranh. Vì vậy, những tài sản này khó hấp dẫn. Những tài sản BĐS đưa ra rao bán dù có giá mềm nhưng phải trải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi còn có trục trặc khiến người mua sẽ gặp rủi ro. “Trên thực tế, tài sản phát mại từ ngân hàng không phải dễ ăn” - chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.
Trong khi đó, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên Cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, thường các ngân hàng thương mại trước khi đưa tài sản vào đảm bảo cho khoản vay đều được thẩm định rất kỹ, đáp ứng đủ các điều kiện mới được định giá. Dù vậy, người mua vẫn phải xem xét kỹ về tình trạng pháp lý, tránh gặp phải trường hợp có tranh chấp với bên thứ 3 thì quá trình sang tên sẽ kéo dài.
Vị này chỉ ra nguyên nhân khiến việc tài sản phát mại từ ngân hàng chưa thu hút người mua. Thứ nhất, công tác truyền thông đến người dân chưa đạt hiệu quả. Thứ hai, thủ tục thi hành án hiện nay, đặc biệt là việc xử lý tài sản đảm bảo là BĐS còn khá chậm so với việc mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc những đối tượng khác.
Trong khi đó, một số chuyên gia khác cho rằng, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường. Ngoài ra, quy định không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản, điều này giải thích vì sao ngân hàng phải tổ chức đấu giá nhiều lần.
“Nguyên nhân chính khiến ngân hàng gặp khó khi xử lý tài sản đảm bảo là do những thỏa thuận "ngầm" về lợi ích giữa chủ sở hữu với ngân hàng nên đa phần tài sản phát mại được định giá ban đầu quá cao, dù giảm giá nhưng vẫn chưa sát với giá trị thực” - một chuyên gia BĐS nói.
Để hạn chế tình trạng trên, theo các chuyên gia, cần siết chặt hơn nữa việc cho vay kinh doanh BĐS, thẩm định BĐS làm tài sản thế chấp, nhằm giảm thiểu nợ xấu liên quan đến BĐS trong thời gian tới.
