Báo cáo mới nhất của UBND TPHCM gửi Bộ Xây dựng cho thấy trong quý 3/2021, thị trường bất động TPHCM phát triển chậm hơn so với quý 2 và chậm hơn so với cùng kỳ năm trước, do thành phố vẫn đang bị ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh nên không có biến động về lượng và giá nhà ở trên diện rộng. Nguồn cung nhà ở tại các dự án rất hạn chế, hầu như không có. Trong quý 3/2021, Sở Xây dựng TP.HCM chỉ xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của một dự án, với tổng số 352 căn, giảm 85,7% so với quý I và giảm 87,5% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, chưa đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Số liệu báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, từ năm 2019 đến nay TPHCM có rất ít dự án mới được triển khai, dù đã “cởi trói” cho 124 dự án vướng pháp lý nhưng số dự án mới được triển khai trên địa bàn vẫn không đáng kể và chủ yếu là loại hình cao cấp. Việc siết chặt pháp lý kéo dài từ 2019 đến nay cộng thêm quỹ đất cạn dần khiến số lượng dự án sơ cấp khan hiếm và liên tục kéo giá nhà tại TPHCM và các khu vực lân cận tăng cao. Cụ thể, dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2021 mặt bằng giá căn hộ trung bình tại TPHCM đạt từ 45-61 triệu đồng/m2, tăng 4% so với cùng kỳ 2020. Riêng trong tháng 8.2021, thời điểm giãn cách xã hội, giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng thêm 9% so với cùng kỳ. Số liệu từ Công ty nghiên cứu thị trường JLL cũng cho thấy, quý 3/2021, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tăng 10,9% so với cùng kỳ.
Sự chồng chéo về luật đang là nguyên nhân khiến các dự án tiến thoái lưỡng nan. Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 về quy định chuyển tiếp chủ đầu tư tại các dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư đã được cấp giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước ngày luật này có hiệu lực thi hành sẽ được thực hiện dự án đầu tư theo các giấy phép đã được cấp. Tuy nhiên, trên địa bàn TPHCM hiện có một số dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở 2014, đảm bảo quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư. Việc không được công nhận làm chủ đầu tư, khiến nhà đầu tư không thể lập, đề xuất thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009. Chính vì vậy rất nhiều dự án bị treo nhiều năm.
Càng rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, giá thành càng giảm và người hưởng lợi trực tiếp là người mua nhà, ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty đầu tư và bất động sản Trường Phát nêu quan điểm. Hiện nay dự án nhà ở từ lúc bắt tay làm thủ tục đến khi đủ điều kiện để khởi công xây dựng mất khoảng 3 năm, thời gian thi công mất 2 năm nữa tổng cộng mất 5 năm. Cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm 4 yếu tố: chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý. Chưa kể còn có nhiều chi phí "không tên" trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải tính đến trong khoản "chi phí dự phòng".
Tất cả chi phí này cuối cùng đều cộng vào giá bán người mua nhà phải chịu. Nếu dự án bị ách tắc thủ tục, chủ đầu tư càng tốn thêm chi phí. Do đó, càng rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, giá thành càng giảm và người hưởng lợi trực tiếp là người mua nhà, ông Dũng nêu quan điểm.
