Áp lực đáo hạn vẫn lớn
Trong báo cáo triển vọng thị trường vốn của Việt Nam năm 2024 vừa công bố, FiinRatings đưa ra số liệu giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 được ước tính đạt 239 nghìn tỉ (+19,7% so với cùng kỳ).
Trong đó, chỉ riêng ngành Bất động sản đã chiếm hơn 41% giá trị đáo hạn. So với năm 2023, thị trường sẽ đối mặt thêm gánh nặng từ các lô trái phiếu doanh nghiệp chậm trả gốc/lãi được gia hạn trước đó thông qua Nghị định 08, ước tính giá trị cần xử lý đạt 94,1 nghìn tỉ. “Với áp lực từ một lượng lớn trái phiếu bất động sản đến hạn (ước tính khoảng 120.000 tỉ đồng, mức cao nhất trong vòng 5 năm gần đây), chúng tôi đánh giá rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với các nhà phát triển bất động sản dân cư”, báo cáo của FiinRatings viết.
Nhóm phân tích cũng cho rằng, phần lớn các nhà phát triển đang đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi đại dịch bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản.
Điều này đang được minh chứng khá rõ với nhiều trường hợp chậm trả nợ trái phiếu với con số giá trị khá lớn vừa được công bố với một bức tranh kết quả kinh doanh khá ảm đạm.
Đơn cử như mới đây, dữ liệu tài chính do Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội công bố cho biết, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Nhật Quang đã lỗ hơn 5.500 tỉ đồng trong năm 2022; trước đó, năm 2021, doanh nghiệp này lỗ hơn 267 tỉ đồng. Khoản lỗ nghìn tỉ đã ăn mòn vốn chủ sở hữu khiến vốn chủ sở hữu khi kết thúc năm 2022 của Bất động sản Nhật Quang đang âm gần 4.000 tỉ đồng.
Đáng nói, thông tin này được đưa ra sau thời điểm vào đầu tháng 2.2024, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Nhật Quang (trụ sở tại lầu 3, ACM Building, 96 Cao Thắng, Phường 4, Quận 3, TPHCM) cũng vừa công bố thông tin bất thường về việc chậm thanh toán gốc, lãi đối với lô trái phiếu doanh nghiệp NQRB2124001 có kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào ngày 20.1.2024 với tổng giá trị 2.150 tỉ đồng.
Lý do được CTCP Phát triển Bất động sản Nhật Quang đưa ra là tổ chức phát hành chưa thu xếp đủ nguồn tài chính. Doanh nghiệp cũng không đưa ra ngày sẽ thanh toán phần lãi trả chậm. Theo thông tin từ HNX, lô trái phiếu chậm trả nêu trên của Bất động sản Nhật Quang được phát hành từ ngày 20.1.2021, tổ chức lưu ký là Công ty cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS). Tài sản đảm bảo các tài sản phát sinh từ các hợp đồng nhận chuyển nhượng một phần tài sản của dự án The Spirit of Saigon do Công ty TNHH Saigon Glory làm chủ đầu tư.
Trái phiếu bất động sản vẫn sẽ cần thêm sự trợ giúp
Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, chỉ trong 2 tháng cuối năm 2023, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã ghi nhận 41.009 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, có 16 mã trái phiếu chậm trả lãi, gốc với tổng giá trị khoảng 1.006 tỉ đồng và 47 mã trái phiếu được gia hạn, hoặc thay đổi lãi suất. Và ngay đầu năm 2024, một số doanh nghiệp bất động sản cũng tiếp tục thông báo chậm trả, xin hoãn, kéo dài thời gian thanh toán trái phiếu doanh nghiệp.
Theo nhóm phân tích FiinRatings, áp lực thanh toán của doanh nghiệp bất động sản được dự kiến khó được giải tỏa khi thị trường chưa phục hồi hoàn toàn, vướng mắc pháp lý vẫn tiếp diễn, và các doanh nghiệp cần thời gian để cân đối lại dòng tiền hoạt động.
Rủi ro chậm trả của thị trường cũng sẽ gia tăng do một số điều khoản gia hạn trong Nghị định 08 đã hết hiệu lực lẫn áp lực từ các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp có cam kết mua lại trong năm 2024.
Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực, các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 sẽ giúp tạo tiền đề cho sự hồi phục của thị trường, dù các chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả.
