Chủ đầu tư chiết khấu sâu
Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án. Lãi suất cho vay, tỉ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng... dẫn đến chi phí đầu vào tăng cao, gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Trong một cuộc họp với Chính phủ và các doanh nghiệp bất động sản mới đây, Bộ Xây dựng cho biết do việc xây dựng dự án bất động sản tại hầu hết địa phương đều khó khăn dẫn đến nguồn cung nhà ở sụt giảm, nguồn cung quá thiếu nhưng cũng quá thừa so với nhu cầu. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp có dấu hiệu thừa cung thì số lượng nhà ở xã hội, nhà công nhân, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình lại thiếu trầm trọng.
Các chuyên gia của Công ty Cổ phần DKRA Group cho biết, thời gian qua, thị trường thứ cấp bị ảnh hưởng mạnh về sức cầu. Ở một số dự án, sức mua giảm rõ nét, thậm chí ở một vài phân khúc có hiện tượng giảm giá trên thị trường thứ cấp. Đây cũng là thị trường khó cạnh tranh lại với thị trường sơ cấp vì chủ đầu tư liên tục linh hoạt các chính sách bán hàng.
Riêng phân khúc căn hộ, mặc dù giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 4 - 10% so với đầu năm, tuy nhiên nhiều chính sách ưu đãi thanh toán nhanh được các chủ đầu tư áp dụng với mức chiết khấu lên đến 40 - 50% giá trị bất động sản nhằm kích cầu thị trường.
Điển hình, tại Hà Nội một dự án ở Linh Đàm (quận Hoàng Mai) đang rầm rộ rao bán với những chiết khấu khủng. Theo lời giới thiệu của các nhân viên môi giới nếu thanh toán lần một lên đến 95% giá trị căn hộ sẽ được hưởng ưu đãi chiết khấu của chủ đầu tư lên đến 35-40% giá trị căn hộ đó.
Nhận xét chung về hiện tượng này, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, các chương trình ưu đãi là giải pháp để doanh nghiệp tự giải cứu mình khi việc tiếp cận các kênh dẫn vốn đang trở nên vô cùng khó khăn. Các chính sách chiết khấu sâu cũng đang góp phần kéo bất động sản trở về giá trị thực, thay vì mức giá quá cao trong những năm qua.
Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property - cho hay, thực tế là giá bán giai đoạn trước đã bị đẩy lên cao, khách hàng được mua với nhiều ưu đãi như vay 0% lãi suất 18-24 tháng, tặng gói nội thất, voucher mua hàng…
Theo ông Toản, khi giảm giá xuống chủ đầu tư sẽ cắt các gói này, yêu cầu thanh toán một lần tới 95%. Vì vậy, bản chất là có giảm nhưng nếu tính theo các gói ưu đãi, chiết khấu dòng tiền thanh toán sớm thì thực chất giảm cũng không quá sốc như mọi người thấy.
Rủi ro nếu vay tín dụng "đen"
Ngoài vấn đề về chính sách ưu đãi để tiếp cận nguồn vốn thực hiện dự án ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, hiện nay một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) hoặc phải giảm lương. Thực trạng này tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, đến cuộc sống của nhiều người lao động.
Cũng theo ông Châu, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy rủi ro.
Ngoài ra, có những doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, dự án, bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (có khi đến 40% giá hợp đồng). Điều đó tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn “rủi ro” vì là sản phẩm hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thâu tóm, có thể làm mất đi lợi thế của các doanh nghiệp trong nước.
Ở góc nhìn tích cực, theo các chuyên gia trong ngành, cơ hội để mua nhà khi thị trường bất động sản chững lại sẽ rộng cửa hơn lúc thị trường ở trạng thái bình thường. Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, trước bối cảnh lãi suất tăng nhưng bù lại người mua nhà ở thực lại được chủ đầu tư hỗ trợ “mạnh tay” về chính sách thanh toán. Theo đó, lúc thị trường khó khăn chính là cơ hội cho nhu cầu mua nhà để ở, để đầu tư.
