Hàng tiêu thụ chậm, doanh thu hụt hơi
Tại TPHCM và các tỉnh lân cận, tình hình thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư đang cho thấy những diễn biến trái ngược khi nhiều dự án đang được chủ đầu tư bán ra thị trường nhưng có tỉ lệ hấp thụ rất thấp.
Cụ thể, dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 7 tháng đầu năm, mức độ quan tâm bất động sản tại TPHCM tiếp tục tăng nhẹ. Đáng chú ý, một trong những phân khúc bất động sản “hot” nhất thời gian qua là căn hộ chung cư tại TPHCM lại có nhu cầu tìm mua giảm 3% trong 7 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước.
Theo khảo sát, trên địa bàn TPHCM và các tỉnh lân cận hiện có khoảng 10 dự án mới mở bán, tỉ lệ hấp thụ hầu hết không vượt qua mức 50% nguồn hàng. Mặc dù vậy, mặt bằng giá rao bán, trong 7 tháng đầu năm nay, tất cả các phân khúc căn hộ TPHCM đều tăng giá so với cùng kỳ 2021, tăng cao nhất ở phân khúc bình dân sau đó là trung cấp và cao cấp. Chính điều này đang khiến các doanh nghiệp bất động sản đau đầu khi doanh thu dần hụt hơi. Theo thống kê của chúng tôi, tính đến ngày 2.8, có 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố báo cáo kết quả kinh doanh quý II với doanh thu đạt hơn 32.000 tỉ đồng và con số lợi nhuận chỉ đạt hơn 7.680 tỉ đồng lợi nhuận, lần lượt giảm 43% và 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong số này có 28 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng.
Tính chung trong 6 tháng đầu năm, nhóm bất động sản niêm yết đạt gần 98.800 tỉ đồng doanh thu thuần và 27.150 tỉ đồng lãi ròng, lần lượt giảm 36% và 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, 28 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận giảm và 7 doanh nghiệp lỗ.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, thị trường bất động sản từ cuối năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 đã thích ứng, từng bước phục hồi trở lại nhưng cũng chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2017 và đang có một số dấu hiệu đáng quan ngại.
Cụ thể, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Cùng với đó, hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn bị “ách tắc” do vướng mắc quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải có “sổ đỏ”.
Hàng tồn kho tăng mạnh, cơn đau đầu không hề nhẹ
Theo thống kê tại ngày 30.6, 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận hơn 325.627 tỉ đồng tồn kho (tương đương hơn 14 tỉ USD), tăng 7,54% so với cuối tháng 3 và tăng 14,75% so với cuối năm ngoái. Riêng 10 doanh nghiệp đứng đầu chiếm 81,98% tổng giá trị tồn kho của nhóm.
Trong 2 năm qua, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng với tổng quy mô hàng nghìn hecta và tổng giá trị phát triển hàng tỉ USD như Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan thiet... Qua đó, tồn kho của doanh nghiệp tăng mạnh từ 57.200 tỉ đồng (cuối 2019) lên gần 86.870 tỉ đồng (cuối 2020), dẫn đầu nhóm và chính thức vượt 110.000 tỉ đồng (cuối 2021).
Tính đến ngày 30.6, tồn kho của Novaland hơn 125.506 tỉ đồng, chiếm 52,5% tài sản của doanh nghiệp và tăng hơn 14% so với cuối năm ngoái. Phần lớn tồn kho của doanh nghiệp là các chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án đang triển khai (bao gồm tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng…). Nửa đầu năm nay, Novaland đã M&A thêm một số doanh nghiệp dự án, đơn cử như Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - Chủ đầu tư Khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) và ghi nhận thêm khoảng 7.950 tỉ đồng tồn kho từ doanh nghiệp này.
Tương tự, chiếm tỉ trọng lớn trong gần 42.000 tỉ đồng tồn kho của CTCP Vinhomes là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án: Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Dream City, Khu đô thị Đại An và một số dự án khác. Ngoài những doanh nghiệp kể trên, còn nhiều doanh nghiệp có tồn kho lớn như Nam Long (hơn 16.000 tỉ đồng), DIC Corp (5.370 tỉ đồng), An Gia (hơn 5.000 tỉ đồng), Văn Phú-Invest (4.280 tỉ đồng), Hải Phát (hơn 4.000 tỉ đồng), Tân Tạo (hơn 3.600 tỉ đồng)...
Theo TS Nguyễn Duy Phương - chuyên gia tài chính quỹ DG Investment - nếu nhìn vào các con số hàng tồn kho theo các báo cáo tài chính nói trên thì có thể thấy phần lớn giá trị tồn kho của doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng mạnh trong nhiều kỳ kế toán gần đây do các doanh nghiệp tiến hành mở rộng danh mục quỹ đất, dự án thông qua M&A. Tuy nhiên, con số tồn kho bất động sản tăng cao cũng là lời cảnh báo. Vì ở góc độ nào thì khi con số hàng tồn kho tăng quá lớn cũng có nhiều sức ép của nó nhất là trong bối cảnh tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt hiện nay. Khi đó, đối với doanh nghiệp dùng đòn bẩy tài chính cao, hàng tồn kho tăng mạnh sẽ tạo sức ép lớn và nỗi lo xuất hiện khi thanh khoản thị trường ngày càng giảm sút như hiện nay.
