Nhiều hạn chế sau 7 năm thực hiện
Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Quy định này là bắt buộc khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Sau 7 năm thực hiện, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) nhận thấy quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế.
Quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá thành và giá bán nhà ở. Người mua nhà sẽ là đối tượng phải gánh chịu điều này khi giao dịch. Ngoài ra, quy định này hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại; làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại, đồng thời làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh. Vì thế nên khối tài sản đảm bảo này không được khai thác sử dụng hiệu quả.
Quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phải giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
Bỏ quy định để giúp người mua nhà ở có lợi
Từ thực trạng trên, HOREA đề xuất nên xem xét bỏ quy định tại Điều 40 và Chương VI Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Gỡ rối một số bất cập, hạn chế sẽ góp phần làm giảm giá thành và giá bán nhà ở cho người mua nhà.
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 7 và Điểm b Khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục.
