"Giá rẻ như cho, chuyển được lên thổ cư sẽ tăng gấp đôi giá..."
Đất xen kẹt Hà Nội với đặc điểm là nằm xen kẽ trong các khu dân cư đã có quy hoạch nên khả năng chuyển đổi thành đất ở khá cao. Và cũng bởi không có sổ nên đất xen kẹt thường có giá rẻ, chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường của phân khúc đất thổ cư cùng thuộc địa bàn.
Theo khảo sát của PV Báo Lao Động ngày 16.12.2023, lô đất xen kẹt tại Quốc Oai (Hà Nội) rộng 336m2, ngay gần mặt đường bêtông, ranh giới rõ ràng đang được rao bán với giá hơn 700 triệu đồng. Theo lời của môi giới, lô đất này tương lai có thể chuyển mục đích sử dụng lên đất thổ cư rất cao: "Lô đất được bán với giá rẻ như cho, chỉ hơn 2 triệu đồng/m2. Hiện tại, có thể xây dựng nhà xưởng bắn tôn hoặc xây nhà cấp 4".
Hay một lô đất xen kẹt gần 94m2 tại Phú Lương (Hà Đông, Hà Nội) đang được rao bán với mức giá 700 triệu đồng, tương đương gần 8 triệu đồng/m2. Xung quanh lô đất đều có nhà dân, ngõ nông. Theo lời môi giới, nếu sắp tới chuyển được lên thổ cư thì có thể tăng gấp đôi giá trị. Lô đất sẽ được giao dịch dưới hình thức mua bán bằng giấy viết tay.
Đất xen kẹt tại Thanh Xuân, loại diện tích nhỏ, chỉ khoảng 30 đến dưới 60m2, ở các phường như Nhân Chính, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Trung, Bùi Xương Trạch, mức giá rao bán dao động 15-20 triệu đồng/m2.
Đất xen kẹt tại quận Hoàng Mai, thuộc các phường như Lĩnh Nam, Đại Kim, Yên Sở, Hoàng Liệt… giá cũng tăng từ mức 13-15 triệu đồng/m2 lên mức 20-24 triệu đồng/m2 trong khoảng 5 năm qua. Đất tại Phú Diễn, Liên Mạc, Đông Ngạc… cũng tăng từ mức 11-20 triệu đồng/m2 lên mức 17-25 triệu đồng/m2. Với biên độ thời gian 4-5 năm, đất xen kẹt tại Dương Nội, Phú Lương, Yên Nghĩa, Ba La… được rao bán từ 8-15 triệu đồng/m2 lên mức 15-22 triệu đồng/m2.
Rủi ro khi mua đất xen kẹt để chờ chuyển đổi lên đất ở
Trao đổi với PV Báo Lao Động, Luật sư Nguyễn Phó Dũng - Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho biết - theo quy định của pháp luật, không có khái niệm hay quy định đất xen kẹt là đất gì. Tuy nhiên, người mua có thể hiểu là đất nông nghiệp hoặc đất có mục đích ở nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nằm trong khu dân.
Việc chuyển đổi lên đất ở phải xem về nguồn gốc đất, loại đất và điều kiện có chuyển đổi được lên đất ở hay không. Việc mua bán đất xen kẹt mà lại không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và/hoặc có nhưng không phải là đất ở thì không được xây dựng nhà ở.
"Người mua đất xen kẹt với mục đích chuyển lên đất ở thì có thể gặp nhiều rủi ro. Thứ nhất, việc nhận chuyển nhượng dưới các hình thức không được công chứng, chứng thực hợp pháp có thể dẫn đến giao dịch vô hiệu. Thứ hai, mua đất xen kẹt không có nguồn gốc, giấy tờ chứng minh nguồn gốc, người sử dụng hợp pháp thửa đất có thể đối diện với việc đất bị thu hồi, tranh chấp đất đai. Thứ ba, rủi ro về việc không chuyển đổi được lên đất ở và không được xây dựng nhà ở" - ông Dũng cho hay.
Theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng, khi mua đất xen kẹt, người dân cần phải tìm hiểu kỹ tính chất pháp lý của đất để tránh những rủi ro. Việc mua bán, nhận chuyển nhượng đất xen kẹt qua nhiều người dưới các hình thức vi bằng, giấy viết tay không đảm bảo tính chất pháp lý khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, kể cả có kèm theo giấy ủy quyền cũng vẫn tiềm ẩn nhiều tranh chấp, và không thực hiện được do mua bán/nhận chuyển nhượng không đúng quy định pháp luật.
