Đánh thuế cao để triệt tiêu đầu cơ “găm đất”

Người “ôm” đất sẽ “bỏ” đất

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản liên tục giữ đà tăng, với mức tăng bình quân hàng năm trên 10%/năm, thậm chí, nhiều dự án tăng trên 20%/năm. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản - cho biết, nguyên nhân tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân.

Tất nhiên, bên trong còn tồn tại những vấn đề liên quan đến chính sách làm khan hiếm nguồn hàng cũng đẩy giá bán tăng cao dẫn đến những làn sóng “nhộn nhạo” trên thị trường. Tuy nhiên, “thuế là một công cụ để có thể điều tiết thị trường rất hiệu quả mà nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng từ lâu nhưng Việt Nam chưa áp dụng”, ông Đính lưu ý.

Những con số khác từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20% và giá đất nền tăng “nóng” 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Tuy nhiên, hiện không có chính sách kích thích phát triển bất động sản mà chủ yếu là mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá, do đó  sẽ để lại nhiều hệ lụy. Rõ ràng, cần phải có công cụ thuế sớm chặn đứng hiện tượng đáng quan ngại này.

Trả lời chất vấn tại phiên họp Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về vấn đề đầu cơ đất đai, trốn thuế giao dịch đất đai Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, về thuế sử dụng đất, với dự án chậm sử dụng đất khi đấu giá, phải đưa ra lộ trình sử dụng và coi đây là quy định bắt buộc. “Nếu kéo dài thì phải có biện pháp đánh thuế tránh đầu cơ, trục lợi. Thuế này tăng như thế nào thì sẽ bàn tiếp”, ông nói.

Ngoài ra, vị này cho rằng, đánh thuế cao hơn với các trường hợp đầu cơ, găm đất, bởi các trường hợp này không làm phát sinh giá trị kinh tế xã hội. Đánh thuế cao cũng khiến người đang ôm đất phải từ bỏ. Giá đất đang cao có thể thấp xuống. Ông Hà dẫn chứng việc đánh thuế cao với người sở hữu nhiều bất động sản tại Mỹ, nên người dân rất sợ khi có nhà mà không ở, không cho thuê. Vì thế, ông cho rằng, kể cả nhà ở, đất ở, dự án không đầu tư, hay đất nông nghiệp không sử dụng... phải đánh thuế. Kể cả với người có 5-6 nhà nhưng nhà nào không ở, không sinh lời cho xã hội thông qua cho thuê, kinh doanh thương mại... thì phải đánh thuế.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản nêu rõ, tài nguyên đất đai phải được sử dụng đúng mục đích như đất ở phải xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất để làm các công trình công cộng xã hội phải được dùng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu chung của tất cả mọi người… Nhờ hoạt động xây dựng, hoạt động sản xuất kinh doanh, bất động sản mới phát huy tác dụng. Từ đó, Nhà nước sẽ thu được khoản thuế tương xứng và nền kinh tế được kích thích phát triển.

Đánh đúng để trị hết “bệnh”

Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT - GS Đặng Hùng Võ nói rằng, tình trạng kẻ thừa người thiếu trong việc sử dụng nhà, đất tồn tại lâu nay. Về giá nhà mỗi năm một tăng do nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Chính vì vậy, trước mắt, muốn thị trường bình ổn hơn, hạ nhiệt về giá thì phải giải tỏa được nguồn cung. Còn thuế nhà quan trọng phải nghiên cứu kỹ lưỡng, không làm ngay, làm vội được.

Theo GS Võ, nếu đánh thuế đúng thì mới giảm được đầu cơ, chứ nếu đánh không đúng thì rất khó. “Vậy muốn đánh đúng thì phải trả lời được câu hỏi: Ai là đầu cơ? Làm thế nào để phát hiện ra đầu cơ? Sắc thuế phải tìm ra được lý giải. Người ta trăm phương nghìn kế để lách luật”, vị này nói và cho biết thêm giải pháp trước mắt để gỡ khó cho thị trường hiện nay có thể làm ngay là giảm bớt thủ tục pháp lý, khơi thông nguồn cung. Nguồn cung dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. Bị bệnh ở đầu mà cứ chữa bằng thuốc dạ dày là không thể khỏi được rồi.

Chia sẻ với Lao Động, chuyên gia về thuế - TS Nguyễn Ngọc Tú cho rằng, với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí “găm giữ” đất, chống đầu cơ đất đai. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.

Đưa ra một số kinh nghiệm ở nước ngoài, vị chuyên gia này cho rằng chẳng hạn Chính phủ Anh đánh thuế rất cao đối với các giao dịch bất động sản để hạn chế đầu cơ bất động sản. Theo đó, công cụ thuế chính bao gồm thuế trước bạ, thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế thừa kế và thuế thu nhập.

Đối với thuế trước bạ được áp dụng theo hình thức lũy tiến, tức giá trị căn nhà được chuyển nhượng càng cao thì thuế suất càng cao. Cụ thể, căn nhà giá trị dưới 250 nghìn bảng Anh (GBP) áp dụng thuế suất 0%; 250.001 - 925.000 GBP áp dụng thuế suất 5%; 925.001 - 1,5 triệu GBP áp dụng thuế suất 10%; trên 1,5 triệu GBP áp dụng thuế suất cao nhất 12%.

Thuế thu nhập, thuế VAT và thuế thừa kế đối với bất động sản được áp dụng ở mức thuế suất lần lượt là 19%, 20% và 40%. Tuy nhiên việc áp dụng thuế thừa kế thì tương tự thuế trước bạ, bất động sản có giá trị dưới 325 nghìn GBP thì thuế suất là 0%.

Trong khi đó tại Pháp, Chính phủ dùng công cụ thuế nhằm ngăn chặn đầu cơ bất động sản và các sắc thuế này đánh vào lợi nhuận từ chênh lệch mua - bán hay còn gọi là thuế lợi tức và thuế đối với các bất động sản để trống, không sử dụng vào mục đích kinh doanh hay ở. Thuế lợi tức dựa trên nguyên tắc nếu bán lại bất động sản càng sớm thì thuế suất càng cao. Chẳng hạn, bán bất động sản dưới 6 năm sở hữu thì phải chịu thuế lợi tức 16% và từ năm thứ 6 trở đi mức thuế suất sẽ giảm dần, nắm giữ sau 22 năm thì không phải chịu thuế.