Chung cư cũ ồ ạt lên giá
Trao đổi với Lao Động ngày 19.1, ông Trần Văn Việt (sinh sống tại khu tập thể Trung Tự, quận Đống Đa, Hà Nội) thông tin, sau gần 50 năm xây dựng, khu nhà tập thể đến nay đang xuống cấp nghiêm trọng. Do diện tích chật hẹp, nhiều hộ gia đình tại đây đã phải cơi nới, mở rộng diện tích sinh hoạt bằng cách dựng lên hàng loạt “chuồng cọp” để làm bếp nấu, chỗ phơi quần áo, nhà tắm... khiến khu nhà tập thể càng thêm méo mó, quá tải.
Ông Việt cho rằng, dù hiện trạng xuống cấp nghiêm trọng nhưng giá căn nhà tập thể Trung Tự gần đây liên tục tăng cao, dao động từ 2-4 tỉ đồng/căn, ngang ngửa với căn hộ chung cư cũ. Cụ thể, một căn hộ nằm tầng 3, có 2 phòng ngủ, diện tích sử dụng 70m2 đang được rao bán với giá 3,1 tỉ đồng.
Tuy nhiên, theo ông Việt, diện tích thực trên sổ của căn hộ chỉ là 41m2, tương đương hơn 75 triệu đồng/m2. Dù ủng hộ thành phố sớm có biện pháp xây dựng, cải tạo lại các khu tập thể cũ, thế nhưng đa số hộ dân tại đây đều mong muốn sẽ được tái định cư tại chỗ ở trung tâm Hà Nội, nhanh chóng ổn định cuộc sống.
Khu tập thể Trung Tự gồm có 29 tòa nhà chung cư cao 5 tầng, các khối nhà được thiết kế từ những năm 1970-1980. Qua thời gian sử dụng, hiện trạng căn nhà tập thể cũ đang dần xuống cấp khi nhiều hộ dân đã tìm cách cơi nới chuồng cọp, lồng chim để mở rộng diện tích sử dụng. “Khu tập thể này được cải tạo thì tôi cũng mừng vì gia đình sẽ có một nơi ở mới an toàn hơn. Tuy nhiên, chúng tôi cũng lo lắng, nếu việc cải tạo, quy hoạch chậm tiến độ thì chuyện học hành của con cái, cuộc sống sẽ bị xáo trộn” - anh Nguyễn Thế Huy (sinh sống ở khu tập thể Trung Tự, quận Đống Đa) nói.
Không chỉ phân khúc nhà tập thể, trong bối cảnh dự án nhà ở mới khan hiếm nguồn cung, phân khúc chung cư cũ đã qua sử dụng tại Hà Nội thời gian qua cũng liên tục “nhảy múa” và chưa có dấu hiệu thuyên giảm.
Anh Nguyễn Văn An (quê ở huyện Chương Mỹ, Hà Nội) cho biết, anh lùng mua căn hộ chung cư mới được gần 1 năm nay, tuy nhiên, do mặt bằng chung giá chung cư Thủ đô quá cao, anh đã chuyển sang tìm mua chung cư cũ. Theo anh An, nhiều căn hộ chung cư cũ tại TP Hà Nội đang được chủ nhà rao bán với mức giá cao ngất ngưởng hơn 3 tỉ đồng/căn dù đã có dấu hiệu xuống cấp. Thậm chí, một số căn hộ chung cư cũ đã qua hàng chục năm sử dụng tại Hà Nội có diện tích 55m2, với 2 phòng ngủ, 1 phòng khách tại quận Thanh Xuân đang được rao với giá gần 4 tỉ đồng, mức giá bán khoảng 70 triệu đồng/m2, ngang ngửa căn hộ chung cư mới, ở nơi thuận tiện giao thông.
Hà Nội quyết tâm gỡ vướng mắc
Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội năm 2023 cho thấy, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.579 chung cư cũ (bao gồm khoảng 1.273 nhà thuộc 7 chung cư và khoảng 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), chủ yếu được xây dựng từ những năm 1960 -1994, tập trung tại các quận trung tâm. Hiện nay, các chung cư cũ đều đã xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu sử dụng và độ an toàn.
Theo kế hoạch, giai đoạn 2021 - 2025, UBND TP Hà Nội sẽ cải tạo 10 khu tập thể, chung cư cũ có mức độ nguy hiểm cấp độ D bao gồm 4 khu nhà cấp D (cấp độ nguy hiểm), nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân như Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp và 6 khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân. Tuy nhiên, đến nay nhiều dự án này vẫn đang gặp hàng loạt vướng mắc, mới chỉ dừng lại ở chủ trương chấp thuận đầu tư, ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân. Đặc biệt, sau 30 năm, Hà Nội mới chỉ 1,2% trong tổng số hơn 1.579 chung cư, tập thể cũ được cải tạo.
Nêu những khó khăn trong quá trình vận động người dân, ông Tạ Nam Chiến - Chủ tịch UBND quận Ba Đình (Hà Nội) thông tin, quận sẽ công khai, minh bạch nội dung liên quan đến cải tạo chung cư cũ trên địa bàn để người dân theo dõi, giám sát. Trường hợp hộ dân chưa chịu di dời khỏi nơi ở xuống cấp nguy hiểm, UBND quận Ba Đình sẽ tiếp tục vận động các hộ dân trên nhận tiền tạm cư, bàn giao căn hộ. Sau vận động, nếu các hộ dân vẫn cố tình không chịu phối hợp với chính quyền di dời ra khỏi nhà xuống cấp nguy hiểm, quận Ba Đình sẽ giao ngành chức năng, chính quyền phường quyết liệt hoàn thiện hồ sơ để thực hiện biện pháp xử lý hành chính phù hợp.
Trao đổi với Lao Động, KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam - nhận định, việc xây dựng, cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ là vấn đề được đặt ra đối với Hà Nội từ cách đây khoảng 30 năm, nhưng đến nay mới thực hiện được khoảng 1,2%. Trình tự triển khai các dự án cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ hiện nay còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù.
Theo ông Nghiêm, đa số người dân hiện nay đều rất muốn trở lại các khu tái định cư cũ, trừ một số trường hợp rất ít sẽ muốn tìm nơi ở mới. Ông Nghiêm cho rằng, việc lập quy hoạch cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ cần phải quan tâm đến các chính sách đền bù trong trường hợp người dân không về nơi ở cũ hoặc không ra các khu tái định cư, phải kịp thời nắm bắt nguyện vọng của người dân để có những chính sách cụ thể, phù hợp.
Việc Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở và mới nhất là thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ là lời giải cho cải tạo chung cư cũ không chỉ Hà Nội mà còn ở nhiều đô thị khác còn đang vướng như TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Bởi với những quy định mới đã khơi dòng cho thị trường bất động sản, trong đó có thị trường mua bán chung cư cũ.
Cần thêm có chính sách thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo, đầu tư
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, sự chênh lệch lợi ích giữa các hộ ở tầng cao và các hộ ở mặt tiền đường đang cho thuê các cửa hàng luôn dẫn đến tỉ lệ đồng thuận không thể đạt mức tuyệt đối. Bên cạnh đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng cho biết, nguyên tắc tái định cư 100% cho các chung cư cũ là hộ ở ghép cũng được tái định cư, tuy nhiên việc không cho phép tăng số lượng căn hộ trong chung cư cải tạo thì chủ đầu tư không có lợi nhuận, không có lãi, doanh nghiệp khó mặn mà với cải tạo đầu tư.
Thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu m2) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống, trong đó, Hà Nội có có khoảng 1.579 tòa, TP Hồ Chí Minh có gần 500 tòa. Theo Bộ Xây dựng, trước đây, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do những vướng mắc về cơ chế, phương án tài chính, đền bù... Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai mới được Quốc hội thông qua được kỳ vọng là sẽ giải tỏa được những vướng mắc này.
