TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital đưa ra vấn đề, đó là với việc trả tiền thuê đất hàng năm, các nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với việc tăng tiền thuê đất, vốn được dự báo sẽ tăng nhanh, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất hàng năm. Đây sẽ là áp lực lớn cho các nhà đầu tư giữ trong tay quỹ đất lớn nhưng không có đủ năng lực tài chính để phát triển dự án, dẫn đến nhu cầu cần chuyển nhượng cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nhưng không muốn mất thời gian dài khởi tạo dự án ngay từ đầu.
Một vấn đề cũng đang đặt ra nhiều ý kiến đó là trong khi Luật Đất đai quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tỉ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn, nhưng mức tăng tiền thuê đất có thể bằng hoặc thấp hơn lạm phát. Tuy nhiên, dự thảo Nghị định lại quy định theo hướng tỉ lệ điều chỉnh tăng tiền thuê đất bằng lạm phát. Đây là điểm cần được xem xét lại nhằm giúp doanh nghiệp giảm rủi ro tài chính.
Một số ý kiến cũng cho rằng, trong dự thảo Nghị định, việc áp dụng một cách tính chung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các trường hợp khác nhau là chưa hợp lý và có thể triệt tiêu các động lực phát triển.
Đơn cử như theo nguyên tắc của dự thảo, doanh nghiệp sẽ phải tính lại tiền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại và số tiền đã nộp trước đây chỉ được khấu trừ như một phần tiền đóng trước, không xét đến sự trượt giá của tiền và sự tăng giá của đất đai theo thời gian, như vậy là chưa phù hợp với thực tiễn, TS Phương nêu quan điểm.
Ở đây có thể nói đến nhóm bị ảnh hưởng là các doanh nghiệp có quỹ đất hoặc thuê đất chỉ sản xuất chứ không tiến hành kinh doanh bất động sản nên không có được lợi nhuận trực tiếp từ quỹ đất đó. Thông thường với các doanh nghiệp này khi bắt đầu thực hiện dự án, chi phí sử dụng đất đã được đưa vào dự toán chi phí đầu tư. Việc phải tính lại tiền sử dụng đất theo thời giá hiện tại sẽ gây ra gánh nặng chi phí rất lớn và doanh nghiệp sẽ rất e ngại trong việc mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh.
