Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trải qua một giai đoạn khó khăn chưa từng có, bắt đầu từ khủng hoảng nợ trái phiếu và lãi suất ngân hàng tăng vọt. Ngay cả một số nhà phát triển bất động sản hàng đầu cũng lâm vào tình trạng “đóng băng” thanh khoản trong một thời gian dài. Hiệu quả kinh doanh suy giảm nặng nề khi lượng giao dịch và tỉ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp.
Nói thêm về áp lực trái phiếu, theo báo cáo của FiinRatings, tổng giá trị thanh toán trái phiếu (bao gồm cả gốc và lãi) đến hạn cả năm 2024 ở mức cao, lên tới 376.500 tỉ đồng; trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm giá trị cao nhất, đạt 154.800 tỉ đồng. Áp lực trả nợ trái phiếu là lớn nhất đối với nhóm ngành bất động sản. Với bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng còn yếu, các chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ trái phiếu. Đây vẫn là rủi ro lớn cho nhóm cổ phiếu bất động sản, khi một doanh nghiệp gặp vấn đề sẽ ảnh hưởng dây chuyền tới các doanh nghiệp khác.
Phản ánh từ chính nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, dù thị trường đã ấm lại nhưng dòng tiền với doanh nghiệp còn rất khó khăn. Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, trong quý II/2024, nhóm ngành bất động sản phục hồi nhưng phân hóa. Kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở chưa chứng kiến sự đột phá trong quý II do thiếu dự án để bàn giao và tình trạng pháp lý của các dự án vẫn chưa thay đổi nhiều trước thời điểm các luật liên quan có hiệu lực thi hành. Các yếu tố như lãi suất, chi phí bán hàng giảm sẽ hỗ trợ phần nào cho lợi nhuận quý II này.
Điểm tựa thời gian tới cho nhóm cổ phiếu bất động sản hồi phục là ba sắc luật mới liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023) được thi hành từ ngày 1.8.2024. Các doanh nghiệp có sản phẩm tốt sẽ mở bán tốt hơn.
Quý III/2024 sẽ là thời điểm để đánh giá dòng tiền có quay trở lại mạnh mẽ để đẩy giá nhóm cổ phiếu bất động sản vừa tạo đáy tăng mạnh hay không. Nếu kỳ vọng thành hiện thực, nhóm bất động sản sẽ thành trụ cột, điểm tựa nâng đỡ chỉ số chung. Số liệu cho thấy, dòng tiền dịch chuyển vào nhóm ngành bất động sản tăng trở lại và tỷ lệ khối lượng giao dịch cao hơn các ngành khác nhưng chưa phải mức ấn tượng để dự đoán về một sóng tăng mạnh mẽ có tính thuyết phục cao.
Theo đánh giá của các chuyên gia Công ty Chứng khoán BVS, kỳ vọng lợi nhuận sẽ phục hồi và gia tăng ở phần lớn các doanh nghiệp bất động sản do sự phục hồi sẽ lan tỏa hơn sang các khu vực ngoài TPHCM và Hà Nội, trong khi quỹ đất các doanh nghiệp bất động sản phân bổ nhiều ở các tỉnh. Bên cạnh đó, sản phẩm thấp tầng chiếm tỷ trọng chính trong cơ cấu sản phẩm ở thị trường các tỉnh và biên lợi nhuận gộp các sản phầm thấp tầng sẽ tốt hơn cao tầng.
Theo đó, định giá P/B năm 2025 - 2026 sẽ cải thiện và tạo ra mức chiết khấu hấp dẫn so với mức trung bình của ngành. Dư địa cải thiện định giá P/B có thể sẽ nhiều hơn ở các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ, hoặc năng lực phát triển sản phẩm hiện còn khoảng cách so với các doanh nghiệp lớn, nếu cải thiện được các điểm hạn chế. Các doanh nghiệp có năng lực phát triển được kiểm chứng như NLG, KDH có khả năng sẽ sớm được tái định giá về mức hợp lý, hoặc cao hơn mức giả định trung bình của ngành năm 2025 - 2026 là 2,1 lần.
