Đất thế chấp là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Điều kiện mua đất đang bị thế chấp
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác:
- Có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất (đất còn thời hạn đối với loại đất có thời hạn).
Đồng thời, căn cứ Khoản 8 Điều 320 và Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Trường hợp nếu bên nhận thế chấp là ngân hàng thì khó thể chuyển nhượng, vì đơn vị này rất ít khi đồng ý; còn trường hợp người nhận thế chấp sổ đỏ là cá nhân thì dễ thỏa thuận hơn.
Làm sao có thể mua đất thế chấp an toàn?
Có 2 cách để mua đất đang thế chấp an toàn. Thứ nhất, mua đất khi bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng. Theo đó, chỉ cần bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng sổ đỏ.
Các bước chuyển nhượng gồm, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng; khai thuế, phí chuyển nhượng; đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Cách thứ hai, đặt cọc cao để giải chấp. Dù trong hợp đồng thế chấp có thể không có điều khoản đồng ý cho chuyển nhượng, nhưng thực tế bên thế chấp có thể trả trước để rút sổ đỏ, sổ hồng.
Đầu tiên, người dự định mua đặt cọc cho bên thế chấp với số tiền bằng số tiền mà người có đất còn nợ. Lưu ý, khi đặt cọc cao là biện pháp bảo đảm bên nhận đặt cọc phải chuyển nhượng cho mình.
Sau khi đặt cọc, người nhận thế chấp sẽ trả nợ, rút sổ đỏ và giải chấp (xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ).
Tại bước này người mua nên đi cùng người thế chấp để thực hiện các thủ tục trả nợ, rút sổ đỏ, sổ hồng và tiến hành xóa đăng ký thế chấp (giải chấp).
Tiếp theo thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng; khai thuế, phí chuyển nhượng và đăng ký biến động sổ đỏ (đăng ký sang tên).
