“Bạo tay” đấu giá, Tân Hoàng Minh có nan giải với bài toán kinh doanh?

Gia Miêu |

TPHCM - Với mức giá thắng đấu giá bình quân hơn 2,4 tỉ đồng/m2 được xem là cao chưa từng có trên thị trường bất động sản, giới đầu tư đang đặt ra câu hỏi liệu người thắng đấu giá sẽ bán giá căn hộ bao nhiêu để có lợi nhuận.

Mức giá chưa từng có

Kết thúc ngày đấu giá ngày 10.12, 4 lô đất "vàng" thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) có tổng diện tích hơn 30.000m2 đã được mua đấu giá với 37.346 tỉ đồng. Trong đó, đáng chú ý, tại lượt đấu giá cuối cùng đối với lô đất 3-12, có diện tích 10.059,7m2, giá khởi điểm hơn 2.942 tỉ đồng. Sau 70 lượt trả giá, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, một thành viên của Tân Hoàng Minh trúng đấu giá với giá chốt là 24.500 tỉ đồng. Mức giá thắng đấu giá bình quân hơn 2,4 tỉ đồng/m2 cũng là mức giá giao dịch thành công tính theo mỗi mét vuông đất cao chưa từng có trên thị trường bất động sản. 

Theo quyết định phê duyệt quy hoạch của TP, khu đất mang số hiệu 3-12 được xây dựng cao từ 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại. Theo phân tích của giới đầu tư, với việc bỏ ra chi phí khổng lồ để sở hữu lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đồng nghĩa với giá thành căn hộ của dự án này khi hoàn thành sẽ rất cao, rất có thể sẽ là bài toán đầu tư và kinh doanh tiếp theo đầy thách thức đối với công ty này.

Theo quy hoạch chi tiết 1/500, lô đất Ngôi Sao Việt trúng đấu giá được phép xây dựng cao từ 4-25 tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 90.000m2; diện tích sàn hữu dụng 72.000m2, trong đó, diện tích sàn nhà ở là 68.400m2 và diện tích sàn thương mại là 3.600m2. Ngoài ra, dự án còn có hai tầng hầm với diện tích xây dựng 20.120m2

Như vậy, tính theo tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn của dự án, cộng thêm các chi phí thông thường cho một dự án như về xây dựng và hoàn thiện, chi phí lãi vay,….thì mức giá vốn phân bổ cho mỗi m2 sàn xây dựng của dự án này đã là hơn nửa tỉ đồng. Còn nếu để kinh doanh có lợi nhuận thì chắc chắn mức giá bán mà chủ đầu tư đưa ra sẽ không thấp hơn con số này. Nếu xét theo chỉ tiêu kiến trúc, dự án được phép dự kiến xây dựng 570 căn hộ, vì thế, tổng giá trị mỗi căn hộ cũng sẽ rất lớn.

Bài toán kinh doanh nan giải

Và nếu xét trên mặt bằng giá chung hiện nay của các dự án tại Thủ Thiêm đang bán thì việc bán với mức giá cao như phân tích ở trên sẽ không phải là bài toán kinh doanh đơn giản cho chủ đầu tư. Cụ thể, theo số liệu báo cáo nghiên cứu thị trường của Rever, cho thấy giá nhà cao tầng tại khu đô thị Thủ Thiêm liên tục tăng vọt qua từng năm trong suốt giai đoạn 2015-2021. Mức tăng giá thấp nhất là 30% cho những dự án chào bán trong vòng 2-3 năm gần đây trong khi những dự án đã chào bán từ 6 năm trước hiện có mức tăng trên 100%.

Dự án khu đô thị Sala thuộc phân khu chức năng số 5 của đô thị Thủ Thiêm ghi nhận vào năm 2015 có mức giá khởi điểm 40-50 triệu đồng một m2, hiện lên 85-150 triệu đồng một m2, tăng giá 80-118,7%. Đây là dự án chung cư cao tầng khởi động đầu tiên tại Thủ Thiêm nên tất cả các block nhà đều đã bàn giao từ năm 2016 đến năm 2019 và có biên độ tăng giá dẫn đầu phố nhà giàu này.

Tại phân khu chức năng số 3 của đô thị Thủ Thiêm, dự án The River bán ra thị trường khoảng 1.100 căn hộ kể từ năm 2020 với giá khởi điểm 100 triệu đồng một m2 đến nay ghi nhận giao dịch ở mức 130 triệu đồng một m2, tăng giá 30%.

Trong khi đó, ở phân khu chức năng số 1 của khu đô thị này, dự án The Metropole Thủ Thiêm có giá bán khởi điểm qua các năm 2018, 2019 và 2020 ứng với 3 giai đoạn lần lượt là 95, 115, 160 triệu đồng một m2 đến nay có giá giao dịch các sản phẩm lần lượt là 145, 160 và 210 triệu đồng một m2. Các sản phẩm giai đoạn một quy mô 456 căn, đến cuối năm nay đã đội giá 52,6%, là mức tăng giá cao nhất của dự án này do đã bàn giao. Ở giai đoạn 2 của dự án trên, rổ hàng 240 căn dự kiến bàn giao năm 2022 ghi nhận mức tăng giá 39,1%. Trong khi đó, giai đoạn ba chào bán ra thị trường 646 căn dự kiến bàn giao vào năm 2023 hiện có mức tăng giá 31,2%.

Ở phân khu chức năng số 2B khu đô thị Thủ Thiêm, dự án Empire City giai đoạn một và hai đã bàn giao trong năm 2020-2021, vào thời điểm mở cách đây 4 năm có giá khởi điểm là 70-90 triệu đồng/m2, hiện đã vọt lên 115-130 triệu đồng/m2, tăng 44,4-64,2%. Giai đoạn ba và bốn của dự án này chào bán cách đây 3-4 năm với giá 120-140 triệu đồng/m2, hiện đã chạm ngưỡng 160-180 triệu đồng/m2, tăng 28,5-33%. Đây là dự án có vị trí tiếp giáp quận 1 qua bờ sông Sài Gòn ghi nhận đỉnh tăng giá đạt trên 64% sau nửa thập niên mở bán.

Những thông tin trên có lẽ là cơ sở mà người  đấu giá bạo tay bỏ mức giá cao ngất ngưởng để thắng bằng được cuộc đấu giá. Tuy nhiên, với bài toán kinh doanh thì việc đưa ra mức giá bán căn hộ như thế nào nếu dựa trên giá bán căn hộ của những dự án đắt nhất ở Thủ Thiêm hiện tại ở khoảng mức 180 triệu đồng/m2, Tân Hoàng Minh dường như sẽ gặp bài toán nan giải về kinh doanh có lợi nhuận với lô đất vừa trúng đấu giá.

Gia Miêu
TIN LIÊN QUAN

Bán đấu giá 4 lô đất "vàng" ở Thủ Thiêm

Bảo Chương |

TPHCM - Ngày 10.12, Trung tâm bán đấu giá tài sản tổ chức bán đấu giá 4 lô đất với tổng diện tích hơn 30.000m2 tại khu dân cư phía bắc, khu đô thị mới Thủ Thiêm, tổng giá khởi điểm gần 5.300 tỉ đồng. 

TPHCM: Cầu Thủ Thiêm 2 đưa vào khai thác dịp 30.4 năm sau

MINH QUÂN - CHÂN PHÚC |

Cầu Thủ Thiêm 2 nối Thành phố Thủ Đức và trung tâm TPHCM sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác dịp lễ 30.4 năm sau.

Cận cảnh cầu Thủ Thiêm 2 sau khi hợp long

Anh Tú - Chân Phúc |

Cầu Thủ Thiêm 2 vừa được hợp long, nối liền hai bờ sông Sài Gòn giữa Quận 1 và TP Thủ Đức sau 6 năm thi công.

Nghệ An: Vì sao chủ trương hỗ trợ ngư dân bám biển vẫn nằm trên giấy?

QUANG ĐẠI |

Nghệ An - Trước tình hình giá dầu tăng quá cao làm hàng nghìn tàu cá không dám ra khơi vì thua lỗ, tỉnh Nghệ An đã lên kế hoạch hỗ trợ ngư dân khoảng 13 tỉ đồng. Tuy nhiên, đến nay, tất cả vẫn “nằm trên giấy”.

Chứng khoán: Nhiều vùng cản phía trước, VN-Index có thể rung lắc điều chỉnh

Thế Lâm |

Chứng khoán bước vào tuần giao dịch mới (8-12.8) với sắc thái lạc quan vẫn còn. Tuy nhiên, VN-Index đang đứng trước nhiều vùng cản, như vùng gần 1.250-1.262 điểm và vùng cản mạnh hơn sau đó là 1.260-1.285 điểm.

Giờ thứ 9: Về nhà đi con - Phần 2

Nhóm PV |

Giờ thứ 9 - Sinh ra đã mất mẹ, lại không được bố gần gũi nên bé An sớm va vào chuyện tình cảm. Và vì khao khát có một người có thể chia sẻ với mình mọi thứ nên cô bé quyết định rất vội vàng để đi đến hôn nhân mà bỏ ngoài tai lời khuyên của bố. Cô bé không hạnh phúc và phải chịu nhiều thiệt thòi khi bỏ dở con đường học hành. Nhưng cũng vì thế mà An biết rằng, cô có một người bố sẵn sàng hy sinh tất cả vì con.

Điện Biên: Trước nạn khai thác khoáng sản trái phép, chính quyền nói gì?

NHÓM PV |

Điện Biên - Nạn khai thác khoáng sản trái phép đang diễn ra công khai khiến dư luận vô cùng bức xúc. Vậy chính quyền địa phương nói gì?

Báo Tây Ban Nha: Thẩm phán trả hộ chiếu cho 2 nghệ sĩ Việt Nam

Song Minh |

Tờ Ultima Hora của Tây Ban Nha ngày 7.8 đưa tin, thẩm phán nước này đã trả hộ chiếu cho hai nghệ sĩ Việt Nam sau 1 tháng rưỡi tịch thu.

Bán đấu giá 4 lô đất "vàng" ở Thủ Thiêm

Bảo Chương |

TPHCM - Ngày 10.12, Trung tâm bán đấu giá tài sản tổ chức bán đấu giá 4 lô đất với tổng diện tích hơn 30.000m2 tại khu dân cư phía bắc, khu đô thị mới Thủ Thiêm, tổng giá khởi điểm gần 5.300 tỉ đồng. 

TPHCM: Cầu Thủ Thiêm 2 đưa vào khai thác dịp 30.4 năm sau

MINH QUÂN - CHÂN PHÚC |

Cầu Thủ Thiêm 2 nối Thành phố Thủ Đức và trung tâm TPHCM sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác dịp lễ 30.4 năm sau.

Cận cảnh cầu Thủ Thiêm 2 sau khi hợp long

Anh Tú - Chân Phúc |

Cầu Thủ Thiêm 2 vừa được hợp long, nối liền hai bờ sông Sài Gòn giữa Quận 1 và TP Thủ Đức sau 6 năm thi công.