Mức giá chưa từng có
Kết thúc ngày đấu giá ngày 10.12, 4 lô đất "vàng" thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) có tổng diện tích hơn 30.000m2 đã được mua đấu giá với 37.346 tỉ đồng. Trong đó, đáng chú ý, tại lượt đấu giá cuối cùng đối với lô đất 3-12, có diện tích 10.059,7m2, giá khởi điểm hơn 2.942 tỉ đồng. Sau 70 lượt trả giá, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, một thành viên của Tân Hoàng Minh trúng đấu giá với giá chốt là 24.500 tỉ đồng. Mức giá thắng đấu giá bình quân hơn 2,4 tỉ đồng/m2 cũng là mức giá giao dịch thành công tính theo mỗi mét vuông đất cao chưa từng có trên thị trường bất động sản.
Theo quyết định phê duyệt quy hoạch của TP, khu đất mang số hiệu 3-12 được xây dựng cao từ 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại. Theo phân tích của giới đầu tư, với việc bỏ ra chi phí khổng lồ để sở hữu lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đồng nghĩa với giá thành căn hộ của dự án này khi hoàn thành sẽ rất cao, rất có thể sẽ là bài toán đầu tư và kinh doanh tiếp theo đầy thách thức đối với công ty này.
Theo quy hoạch chi tiết 1/500, lô đất Ngôi Sao Việt trúng đấu giá được phép xây dựng cao từ 4-25 tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 90.000m2; diện tích sàn hữu dụng 72.000m2, trong đó, diện tích sàn nhà ở là 68.400m2 và diện tích sàn thương mại là 3.600m2. Ngoài ra, dự án còn có hai tầng hầm với diện tích xây dựng 20.120m2.
Như vậy, tính theo tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn của dự án, cộng thêm các chi phí thông thường cho một dự án như về xây dựng và hoàn thiện, chi phí lãi vay,….thì mức giá vốn phân bổ cho mỗi m2 sàn xây dựng của dự án này đã là hơn nửa tỉ đồng. Còn nếu để kinh doanh có lợi nhuận thì chắc chắn mức giá bán mà chủ đầu tư đưa ra sẽ không thấp hơn con số này. Nếu xét theo chỉ tiêu kiến trúc, dự án được phép dự kiến xây dựng 570 căn hộ, vì thế, tổng giá trị mỗi căn hộ cũng sẽ rất lớn.
Bài toán kinh doanh nan giải
Và nếu xét trên mặt bằng giá chung hiện nay của các dự án tại Thủ Thiêm đang bán thì việc bán với mức giá cao như phân tích ở trên sẽ không phải là bài toán kinh doanh đơn giản cho chủ đầu tư. Cụ thể, theo số liệu báo cáo nghiên cứu thị trường của Rever, cho thấy giá nhà cao tầng tại khu đô thị Thủ Thiêm liên tục tăng vọt qua từng năm trong suốt giai đoạn 2015-2021. Mức tăng giá thấp nhất là 30% cho những dự án chào bán trong vòng 2-3 năm gần đây trong khi những dự án đã chào bán từ 6 năm trước hiện có mức tăng trên 100%.
Dự án khu đô thị Sala thuộc phân khu chức năng số 5 của đô thị Thủ Thiêm ghi nhận vào năm 2015 có mức giá khởi điểm 40-50 triệu đồng một m2, hiện lên 85-150 triệu đồng một m2, tăng giá 80-118,7%. Đây là dự án chung cư cao tầng khởi động đầu tiên tại Thủ Thiêm nên tất cả các block nhà đều đã bàn giao từ năm 2016 đến năm 2019 và có biên độ tăng giá dẫn đầu phố nhà giàu này.
Tại phân khu chức năng số 3 của đô thị Thủ Thiêm, dự án The River bán ra thị trường khoảng 1.100 căn hộ kể từ năm 2020 với giá khởi điểm 100 triệu đồng một m2 đến nay ghi nhận giao dịch ở mức 130 triệu đồng một m2, tăng giá 30%.
Trong khi đó, ở phân khu chức năng số 1 của khu đô thị này, dự án The Metropole Thủ Thiêm có giá bán khởi điểm qua các năm 2018, 2019 và 2020 ứng với 3 giai đoạn lần lượt là 95, 115, 160 triệu đồng một m2 đến nay có giá giao dịch các sản phẩm lần lượt là 145, 160 và 210 triệu đồng một m2. Các sản phẩm giai đoạn một quy mô 456 căn, đến cuối năm nay đã đội giá 52,6%, là mức tăng giá cao nhất của dự án này do đã bàn giao. Ở giai đoạn 2 của dự án trên, rổ hàng 240 căn dự kiến bàn giao năm 2022 ghi nhận mức tăng giá 39,1%. Trong khi đó, giai đoạn ba chào bán ra thị trường 646 căn dự kiến bàn giao vào năm 2023 hiện có mức tăng giá 31,2%.
Ở phân khu chức năng số 2B khu đô thị Thủ Thiêm, dự án Empire City giai đoạn một và hai đã bàn giao trong năm 2020-2021, vào thời điểm mở cách đây 4 năm có giá khởi điểm là 70-90 triệu đồng/m2, hiện đã vọt lên 115-130 triệu đồng/m2, tăng 44,4-64,2%. Giai đoạn ba và bốn của dự án này chào bán cách đây 3-4 năm với giá 120-140 triệu đồng/m2, hiện đã chạm ngưỡng 160-180 triệu đồng/m2, tăng 28,5-33%. Đây là dự án có vị trí tiếp giáp quận 1 qua bờ sông Sài Gòn ghi nhận đỉnh tăng giá đạt trên 64% sau nửa thập niên mở bán.
Những thông tin trên có lẽ là cơ sở mà người đấu giá bạo tay bỏ mức giá cao ngất ngưởng để thắng bằng được cuộc đấu giá. Tuy nhiên, với bài toán kinh doanh thì việc đưa ra mức giá bán căn hộ như thế nào nếu dựa trên giá bán căn hộ của những dự án đắt nhất ở Thủ Thiêm hiện tại ở khoảng mức 180 triệu đồng/m2, Tân Hoàng Minh dường như sẽ gặp bài toán nan giải về kinh doanh có lợi nhuận với lô đất vừa trúng đấu giá.
