Về tổng quan, nhiều ý kiến cho rằng, việc tăng bảng giá đất không xáo trộn quá nhiều, sẽ không ảnh hưởng nhiều tới doanh nghiệp, người dân. Ngược lại, việc giữ giá đất quá thấp so với thị trường, người bị thu hồi đất sẽ chịu thiệt, ngân sách thất thu.
Thấp hơn quá nhiều so với thực tế
UBND TP.Hà Nội cho rằng, nhằm tránh tác động lớn đến các hoạt động của doanh nghiệp và người dân, UBND TP.Hà Nội thống nhất chỉ đề xuất tăng giá đất giai đoạn 2020-2024 lên bình quân 15% thay vì mức 30% như tính toán ban đầu. Tờ trình lên HĐND TP.Hà Nội, UBND TP.Hà Nội nhận định, thừa nhận giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn giá cùng vị trí quy định tại bảng giá đất của UBND thành phố. “Bảng giá mới phải từng bước đảm bảo sự cân đối về giá đất, góp phần bình ổn giá nói chung, đồng thời đảm bảo nguyên tắc tiếp cận dần với giá thị trường, cân đối giá giữa các vùng” - tờ trình UBND TP.Hà Nội nêu rõ.
Theo khảo sát của PV Lao Động, giá đất tại ba phường quận Hoàn Kiếm gần 188 triệu đồng/m2 thì thực tế giá đất tại các nơi này cao gấp 5 lần bảng giá đất mà Hà Nội ban hành. Cụ thể, phố Lê Thái Tổ, Hàng Đào, Hàng Ngang là ba phố nối tiếp nhau, cũng là một trong những trục đường chính của khu phố cổ Hà Nội. Tại ba khu phố này, giá thị trường mỗi mét vuông đất lên đến cả tỉ đồng. Tại phố Phố Hàng Ngang là phố một chiều, giá mỗi mét vuông nhà đất mặt phố có giá dao động khoảng 640 triệu đến 1,029 tỉ đồng tuỳ vị trí.
Tại TPHCM, ông Võ Văn Hoan - Phó Chủ tịch UBND TPHCM - cho biết, việc giữ nguyên mức giá đất hiện tại được lãnh đạo thành phố lựa chọn dựa trên khảo sát với người dân và doanh nghiệp ngành Địa ốc. Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã có tờ trình số 11042 về giá các loại đất trên địa bàn cho giai đoạn 2020-2024, gửi đến UBND TPHCM, dự kiến công bố tháng 1.2020. Theo tờ trình này, khung giá áp tối thiểu 40.000-120.000 đồng/m2 và tối đa 48-162 triệu đồng/m2.
Bảng giá đất TPHCM quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức cao nhất không vượt quá 20%, tương đương 210,6 triệu đồng/m2. Chưa kể, nếu cộng thêm hệ số biến động 2,1 cho 3 tuyến đường này, mức kịch trần, giá đất cũng chỉ dừng lại ở ngưỡng 442,26 triệu đồng/m2. Như vậy, dù có áp khung cao nhất, ưu tiên định mức cao nhất và cộng thêm hệ số biến động, giá đất của 3 tuyến đường sầm uất và đẹp nhất khu trung tâm TPHCM vẫn thấp hơn giá thực tế. Bởi hiện nay, những tuyến đường này có giá dao động từ 1 tỉ đồng - 1,2 tỉ đồng/m2, tùy vị trí.
Và một vài hệ lụy
Trước thông tin việc Hà Nội ban hành bảng giá đất mới vào năm 2020, có thông tin người dân ùn ùn xếp hàng tại các chi cục thuế, văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục “né” bảng giá đất mới. Tuy nhiên, theo khảo sát của PV Lao Động tại các Chi cục thuế quận Thanh Xuân, Ba Đình không xảy ra chuyện này trong một tuần trở lại đây. Tương tự, tại các văn phòng đăng ký đất đai cũng không xảy ra việc này. Trao đổi với PV Lao Động, Cục trưởng Cục thuế TP.Hà Nội Mai Sơn cho biết, không có chuyện người dân, doanh nghiệp xếp hàng, ùn ứ tại các chi cục thuế để né bảng giá đất mới.
Trao đổi với chúng tôi, TS Trương Huy Mai - chuyên gia kinh tế của Trường Đại học Quốc tế RMIT - cho biết: “Với khung giá đất hiện tại được đánh giá là chưa phản ánh chính xác giá thị trường, điều này khiến người bị thu hồi đất chịu thiệt thòi và dẫn đến không đồng thuận. Việc này dẫn đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động. Trong khi đó, việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản bởi vì theo Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỉ đồng đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính, chính vì vậy, giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều”.
Bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận Định giá Savills - nêu quan điểm: “Nên bỏ khung giá đất”. Theo bà Linh: Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh. Có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc một năm để cập nhật biến động của thị trường. Các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực. Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan.
Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường và thực tế của từng địa phương. Hiện nay, ràng buộc của Nghị định 44/2014 đối với địa phương khi ban hành giá đất là không quá 30% so với mức giá tối đa của khung gây hạn chế tính cập nhật thị trường. Nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá trị thị trường làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
