Trong báo cáo chiến lược năm 2023 vừa công bố, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đưa ra nhận định, ngành bất động sản cả nước trong năm 2023 sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao. Cụ thể, lãi suất vay mua nhà hiện đang dao động ở mức 11-14%, tăng hơn 4% chỉ trong 6 tháng cuối năm 2022. Trước các áp lực như Fed, ECB dự kiến sẽ tiếp tục tăng lãi suất, lãi suất cho vay mua nhà trong nước khả năng cao vẫn chưa thể hạ nhiệt cho đến giữa năm 2023. Dự báo tương tự cũng vừa được VNDirect đưa ra khi các chuyên gia cho rằng, tăng trưởng tín dụng năm 2023 sẽ chậm lại và đạt khoảng 12% cả năm (thấp hơn nhiều so với mức 14,5% năm 2022). Nguyên nhân là bởi thị trường bất động sản kém khả quan, tăng trưởng xuất khẩu giảm tốc và môi trường lãi suất cao. Nhà điều hành sẽ vẫn duy trì quan điểm hạn chế tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán, trái phiếu…
Bên cạnh khó khăn khi tiếp cận tín dụng ngân hàng, một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lo lắng về dòng tiền là áp lực trả nợ trái phiếu năm 2023 còn rất lớn. Theo dữ liệu của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu đến hạn từ nay đến hết tháng 1.2023 là gần 17,5 nghìn tỉ đồng, tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản và xây dựng. Theo đó, trong tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán 10.500 tỉ đồng trái phiếu đến hạn (chiếm 60% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn) và doanh nghiệp xây dựng phải thanh toán 5.900 tỉ đồng trái phiếu đến hạn (chiếm 34% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn).
Trong khi đó, thị trường đóng băng, giao dịch giảm sút mạnh đang khiến cho các doanh nghiệp đối mặt bài toán dòng tiền kinh doanh âm nặng. Đơn cử như trường hợp ông lớn trong ngành bất động sản phía Nam là Công ty Cổ phần phát triển BĐS Phát Đạt. Tính đến cuối tháng 9.2022, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh Phát Đạt (PDR) âm đến 1.758 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ âm gần 62 tỉ đồng. Nguyên nhân đến từ sự gia tăng các khoản phải thu. Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2022 cho thấy, nợ vay tăng mạnh từ 3.427 tỉ đồng (quý III/2021) lên 5.264 tỉ đồng là một trong những nguyên nhân đẩy chi phí nợ vay Phát Đạt “phình to”. Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, trong một năm gần đây, PDR đẩy mạnh huy động vốn từ kênh trái phiếu.
Năm 2023-2024 được coi là đỉnh đáo hạn trái phiếu với khối lượng đáo hạn lên tới gần 700.000 tỉ đồng. Riêng nhóm bất động sản, khối lượng trái phiếu đáo hạn cuối năm 2023, 2024 lần lượt là 119.000 tỉ đồng và 112.000 tỉ đồng. Chính những áp lực nặng nề đang buộc các doanh nghiệp bất động sản phải chật vật xoay xở dòng tiền để duy trì hoạt động. Hiện nay, nhiều chuyên gia và cơ quan quản lý kêu gọi doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn vốn huy động để đảo nợ trái phiếu. Song trong bối cảnh hiện nay, việc tìm kiếm nguồn vốn mới không đơn giản khi tín dụng bị kiểm soát chặt, thị trường chứng khoán không mấy sôi động. Việc bán tài sản bất động sản của doanh nghiệp cũng không dễ dàng khi giá giảm tới 30-40%. Ngay cả doanh nghiệp tốt cũng phải lao đao tìm vốn.
