Xác định xem khu đất có thuộc diện quy hoạch hay không?
Hiện nay các địa phương đang tiến hành khá nhiều dự án phát triển đô thị, trong đó có các khu đất ruộng thuộc diện quy hoạch. Nếu như vô tình mua phần đất ruộng thuộc dự án thì thủ tục chuyển lên thổ cư sẽ không được duyệt.
Đại diện của cơ quan Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích đất phục vụ dự án và tiến hành đền bù cho người dân. Tuy nhiên, người mua cần nắm rõ rằng giá đất ruộng đền bù năm 2021 còn tương đối thấp, chủ đầu tư chắc chắn phải chịu lỗ nếu mua phải dạng đất này.
Trong thời gian đợi địa phương quy hoạch, cá nhân, tập thể không được xây nhà ở hoặc các công trình phục vụ mục đích sinh sống. Ngoài ra, đất thuộc dự án cũng khó giao dịch, chuyển đổi hơn bình thường.
Để kiểm tra xem đất ruộng có thuộc diện quy hoạch hay không, người mua sẽ cần chủ động lên phòng địa chính khu vực hoặc UBND huyện và tương đương để xác nhận lại kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm. Đây chính là cách tốt nhất để chúng ta tránh được rủi ro đất quy hoạch trước khi tiến hành giao dịch chính thức.
Lưu ý, khi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người mua hãy xác minh xem mảnh đất có thuộc diện cho phép quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian tới hay không?
Nếu mảnh đất đang thuộc diện Uỷ ban cho phép chủ sở hữu đất nộp đơn xin chuyển lên thổ cư thì lãi suất sau đầu tư sẽ được đảm bảo. Trong trường hợp địa phương chưa có kế hoạch hay phương hướng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì nhà đầu tư không nên đầu tư “hết vốn” hoặc mua mảnh đất có diện tích quá lớn.
Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực sau khi đã công chứng
Theo Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 thì mọi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai hiện nay đều cần công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Điều này đồng nghĩa với việc nếu nhà đầu tư không tuân theo quy định này thì hoạt động giao dịch sẽ không được Pháp luật công nhận. Thậm chí nếu có tranh chấp, kiện tụng xảy ra thì toàn bộ quá trình mua bán sẽ bị Toà án vô hiệu.
Như vậy khi thực hiện giao dịch mua bán với bất kỳ mảnh đất ruộng nào, chúng ta cần chủ động đề nghị bên bán phối hợp thực hiện hợp đồng công chứng. Về thủ tục công chứng hoặc chứng thực này chúng ta có thể nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba là cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng nào đó. Lưu ý, thủ tục công chứng có thể mất phí.
Thương lượng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Các mảnh đất ruộng hay đất nông nghiệp hiện nay khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng lên thổ cư đều cần trả một khoản phí nhất định cho Nhà nước. Diện tích mảnh đất càng lớn thì mức phí càng cao.
Nếu muốn đầu tư mảnh đất để sang nhượng, giao dịch kiếm lời thì cần cân nhắc đến khoản chi phí này ngay từ đầu. Tuỳ vào từng trường hợp mà khoản chi phí này có thể do người mua chịu toàn bộ hoặc người bán chịu một phần.
Luôn cập nhật các quy định mới nhất có liên quan đến đất ruộng
Dù khách hàng đã có kinh nghiệm mua đất ruộng nhưng điều quan trọng là luôn cần cập nhật thêm các hướng dẫn, quy định mới của nhà nước về mảng này.
Nhằm khắc phục các bất cập trong cơ chế xử lý, giải quyết thủ tục đất đai cho người dân, Chính phủ và UBND các địa phương thường xuyên ban hành các văn bản hướng dẫn cũng như điều chỉnh, sửa đổi quy định.
Nếu không nhanh chóng cập nhật, nắm bắt thì có khả năng người mua sẽ không tận dụng được tối đa quyền lợi của bản thân khi giao dịch bất động sản.
