Hy hữu chuyện chủ đầu tư kiện huỷ hợp đồng vì lỡ "bán lúa non"
Báo Lao Động đã có bài viết về vụ việc một khách hàng mua dự án nhà ở xã hội Tân Bình đã bị chủ đầu tư là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Tân Bình (Công ty Tân Bình) khởi kiện lên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) – chi nhánh TPHCM.
Nội dung là tại thời điểm ký hợp đồng mua bán năm 2016, Công ty Tân Bình chưa thực hiện thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Công ty cũng không được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là trái quy định và yêu cầu tuyên huỷ hợp đồng. Và, theo phán quyết của Hội đồng Trọng tài của VIAC, chi nhánh TPHCM, hợp đồng mua bán đó đã bị tuyên vô hiệu.
Kết luận này đang khiến khách hàng bị kiện cũng như các khách hàng đã ký hợp đồng mua nhà dự án này bức xúc và hoang mang. Khách hàng cho rằng điều này có nghĩa là tại thời điểm ký hợp đồng chủ đầu tư đã sai phạm và cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng nhiều năm qua.
Trả lời về vấn đề này, trong văn bản trả lời Báo Lao Động, Công ty Tân Bình cho biết đây là dự án Nhà ở xã hội nên được dành 20% quỹ đất bán với giá thương mại. Thời điểm ký kết Hợp đồng, phía công ty đã được Cơ quan quản lý Nhà nước đồng ý cho bán Nhà ở xã hội nên công ty hiểu rằng phần diện tích thương mại trong tổng thể khu Nhà ở xã hội cũng đủ điều kiện bán. Tuy nhiên, quá trình Sở Xây dựng thanh tra, kiểm tra dự án đã chỉ ra phần diện tích Nhà ở thương mại chưa đủ điều kiện bán và đã có quyết định xử phạt hành vi này. Ngoài ra, về phần khách hàng đã bị Công ty khởi kiện ra VIAC, thì trước đó khách hàng này cũng đã khởi kiện công ty về việc chậm bàn giao nhà, trong quá trình tranh tụng, hai bên đều nhận thức rõ thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không đủ điều kiện. Vì vậy, để đảm bảo đúng các quy định của pháp luật nhà ở, công ty khởi kiện tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại vô hiệu.
Phía công ty Tân Bình cho biết, đến nay, điều kiện để bán nhà ở thương mại chưa được khắc phục do toàn bộ tài sản Công ty bị cơ quan thi hành án phong tỏa nên không làm được thủ tục báo lãnh để đủ điều kiện bán Nhà ở thương mại. Việc Trung tâm trọng tài tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại vô hiệu theo Khoản 2 Điều 55, Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều 117, 122, 123 Bộ luật dân sự năm 2015 là đúng theo các quy định của pháp luật, bản thân khách hàng bị công ty khởi kiện cũng nhận thức rõ điều này.
“Công ty sẵn sàng trả tiền ngay số tiền đã nhận trước đây từ khách hàng và sẵn sàng bồi thường các thiệt hại phát sinh nếu có các phán quyết của các cơ quan thực thi pháp luật. Chúng tôi làm điều này rõ ràng, minh bạch và khẳng định không cố tình chiếm dụng vốn của Khách hàng”, văn bản trả lời của công ty nêu rõ.
Cuộc chiến không hồi kết
Ngoài ra, theo nội dung phụ lục hợp đồng ký ngày 4.6.2017, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao căn hộ hoàn thiện cho tức khách hàng chậm nhất là ngày 30.11.2017. Tuy nhiên khi đến hạn, chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ theo cam kết tại phụ lục hợp đồng. Và như đã biết cho đến nay dự án vẫn chưa thể bàn giao, từ đó, các khách hàng đã có đơn khởi kiện chủ đầu tư yêu cầu bồi thường thiệt hại theo phụ lục hợp đồng và đã thắng kiện. Tuy nhiên từ khi thắng kiện đến nay chủ đầu tư vẫn không chấp hành quyết định.
Về nội dung này, Công ty Tân Bình cho rằng khách hàng khởi kiện công ty theo Phụ lục Hợp đồng và công ty đã rà soát kỹ các hồ sơ của các khách hàng trên. Từ đó, công ty nhận thấy cơ bản các khách hàng có dấu hiệu gian dối hồ sơ để được hưởng chính sách mua nhà ở xã hội (có lương cao, có sở hữu nhà đất…). Do đó, Công ty tiếp tục thực hiện việc khởi kiện làm rõ hành vi đó, sau khi các vụ kiện ngã ngũ, công ty sẽ thực hiện ngay các nghĩa vụ của mình. Hiện nay, sau khi có thông báo của lãnh đạo Thành phố, Công ty đã tập trung liên hệ các cơ quan chức năng hoàn thiện hồ sơ nhằm sớm nhất khởi công lại dự án và mong muốn trong năm 2021 bàn giao nhà cho các khách hàng đúng đối tượng hưởng chính sách mua nhà ở xã hội
Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, về mặt pháp lý thì kể cả chủ đầu tư hay khách hàng đều có quyền khởi kiện vụ án. Tuy nhiên qua việc này chúng ta thấy rằng, thị trường hiện nay rất nhiều chủ đầu tư "bán lúa non" sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai dù chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Và khách hàng là bên yếu thế, trong sự việc này khách hàng rõ ràng đã mất rất nhiều thứ như tiền bạc, thời gian nhưng tài sản của mình thì chưa thấy đâu.
Viện dẫn lý do của chủ đầu tư đưa ra trong trường hợp này là lúc ký hợp đồng mua bán chưa có văn bản cho phép huy động vốn của Sở Xây dựng là không phù hợp quy định pháp luật nên Hợp đồng vô hiệu, là chưa hợp lý. Bởi vì chủ đầu tư là một doanh nghiệp bất động sản thì rõ ràng phải biết các quy định của pháp luật liên quan đến sản phẩm của mình nên không thể đẩy rủi ro cho khách hàng. Qua trường hợp này cảnh báo đến các nhà đầu tư và khách hàng khi mua các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai nên tìm hiểu kỹ pháp lý của các dự án để tránh rủi ro về sau.
